독서노트[9] 책으로 시작하는 부동산 공부(레비앙)

프롤로그. 비교지옥에서 얼른 빠져나오세요!

* 비교하지 않는 현명한 투자자

- 다른 사람의 자산과 나를 비교하거나, 나 자신의 투자 실수를 가지고 스스로 자학하는 사람들이 있다.

- 그러기 보다는 오늘 더 부동산 공부를 하여 앞으로 더 좋은 결정을 할 수 있도록 스스로 독려하는 편이 낫다.

 

* 주체적인 사고 능력이 중요하다.

- 저자는 다른 사람을 의지하거나, 비교하기 보다 스스로 주체적인 학습을 하는 것을 중시한다.

- 그래서 부동산 관련 책을 약 400권 이상 읽으면서 부동산 투자 관련 안목을 기르고, 경험을 축적하는 것에 집중하였다. 

 

1장. 왜 부동산 공부를 해야 하는가?

부동산 공부를 결심하게 만든 잃어버린 10년

* 충동적으로 구입한 수지 첫 집

- 수지의 첫 집을 충동적으로 구매하고, 부동산 투자 공부의 필요성에 대해서 절감한다.

- 저자가 산 가격보다 부동산 가격이 1억이나 떨어졌기 때문이다. 10년이 지나야 겨우 매입 당시 가격으로 돌아왔다. 원금 부분까지 가격이 올라오자 주택을 매도했다. 그러나 그 이후 부동산 대세상승장이 시작하면서 급격하게 가격이 올라갔다. 

- 옷 하나를 사더라도, 자동차 하나를 사더라도 사람들은 신중하게 계획하고, 비교하면서 구입한다. 하물며 자산 가치가 우하향하는(그래서 실질적으로는 자산이라고 할 수도 없는) 물건을 사면서도 이렇게 노력한다. 그런데 신기하게도 사람들은 자산 가치 상승이 기대되는 부동산, 주식은 이렇게 신중하게 결정하지 않는다. 

- 공부해야 하고, 경험을 쌓아야 하는 이유가 여기에 있다. 좋은 의사결정을 할 수 있으려면, 좋은 생각과 지식을 갖고 있어야 한다. 그러려면 반드시 공부해야 한다. 

 

그래 결심했어! 부동산 책 70권만 읽어 보자!

* 부동산 독서 방법론을 정립하다.

- 부동산 관련 지식 습득을 위해서 책을 빠르게 읽었지만, 남는게 없어서 허탈함을 느꼈다.

- 하나를 읽더라도 제대로 읽자는 생각에 꼼꼼히 정리하면서 읽었다. -> 책을 읽다가 정리해야 할 필요성이 있는 부분은 직접 적어가면서 읽었다.

- 그러자 다음 책을 읽는 시간이나, 정리하는 속도가 점점 짧아졌다. 그리고 부동산 관련 대화를 하더라도 대화에 참여하고, 정보를 전달할 수 있는 수준에 까지 이르게 되었다. (70권 가량 읽게 되었을 때의 효과)

 

레비앙의 책 읽는 법 & 정리법

* 레비앙 독서법 : 정독 & 정리하면서 읽기

- 빠르게 여러 권 읽는다고 해서 남는게 많은 것은 아니다. 

- 책은 삶을 변화시키기 위해서 읽는 것이다. 머릿 속에 들어 있는게 있어야 판단하고, 행동하는데 영향을 준다.

- 천천히, 정리하면서 읽어야 기억나고, 그래야 삶을 변화시킬 수 있다.

 

* 정리강박증에 빠지지 않는 독서법

- 처음 읽을 때는 이해를 위하여 흐름을 끊지 않고 쭉 읽는다.

- 한번 다 읽고 나서 중요한 부분을 발췌하여 정리한다.

 

* 독서 노트의 장점

- 책 정리를 하면서 여러 번 읽는 효과가 있다. 기억에 각인된다.

- 시간이 오래 지나도 책 전체를 읽는 것이 아니라, 독서 노트만 읽기 때문에 시간이 절약된다.

 

* 출간된 지 오래된 책도 도움이 된다.

- 자산시장이 순환하기 때문에, 오래된 책에서도 배울 점은 있다.

- 특히 부자가 되는 마인드를 길러주는 책은 시의성 보다 유의성이 크기 때문에, 오히려 오래될 수록 가까이 해야 한다. 

 

* 독서 및 정리 도구 : 내가 꾸준히 할 수 있는 것이 가장 좋은 방법

- 블로그, 종이노트에 글쓰기, 에버노트 등 어떤 도구든지 내가 꾸준히 작성하고 관리할 수 있는 도구가 가장 좋다.

- 다만 책에 밑줄만 긋고 넘어가는 것은 좋지 못하다. 

 

* 책 정리법 7계명

1. 개조식으로 정리한다.

2. 표를 적극 활용한다.

3. 구분과 분류를 잘 한다.

- 구분(항목 나누기), 분류(비슷한 것 끼리 모으기)

4. 계산식은 반드시 계산 해보기

5. 그래프는 따라 그려보기

6. 문답식의 글은 Q&A형식으로 간결하게 정리하기.

7. 꼭 기억하고 싶은 자료는 스캔/사진으로 정리

 

2장 부동산 기초 : 마인드부터 바꿔라

돈에 대한 생각을 바꿔라 : 예금 vs 레버리지

* 돈만 밝히는 것과 돈에 관심이 많은 것은 엄연히 다르다.

- 돈이 행복의 필수 요소는 아니지만, 돈이 없드면 행복하기가 힘든 것은 사실이다.

- <보도 섀퍼의 돈>은 그런 관점에서 돈에 대한 관점을 바꿀 수 있도록 도와주는 책이다.

 

편견을 극복하라 : 내 생각이 틀릴 수 있다는 것을 깨달아야 한다.

* 자기 성공 경험, 전문 지식에 갇혀서 잘못된 생각을 고수하는 사람이 많다.

- 인간의 뇌내 편향들(손실 회피 편향, 자기 확증 편향 등)을 스스로 인지하는 '메타인지'가 중요하다.

- <부의 본능> 을 읽으면 각종 편향 들에 대해서 공부해 볼 수 있다.

- 편향의 유형과 속성을 알아야 내가 그 편향에 사로잡혔는지를 판단할 수 있고, 그래야 편향을 극복할 수 있다.

 

멘토를 만들고 따라하라 : 레비앙 따라 하기

* 부자가 되고 싶다면 부자를 따라해야 한다.

- 진짜 부자들은 부를 지키고, 증식시키기 위해서 노력한다.

- 부자 아빠 가난한 아빠의 저자는, 부자 아빠로 부터 부를 늘리는 법을 배웠고, 가난한 아빠로 부터는 가난해지는 삶의 방식을 배웠다. 

 

* 가장 가까운 멘토는 '책'이다.

- 어떤 분야에서 성공한 사람들을 만나기는 쉽지 않다. 그러나 그들이 쓴 책 읽기는 쉽다.

- 그들의 책을 읽어보면서 내가 배울점이 많은 멘토를 정해 따라해 본다. 

- 그러다 보면 언젠가 나도 멘토처럼 성장해 있을 것이고, 누군가에게는 내가 멘토가 될 수도 있다.

- <일생에 한 번은 고수를 만나라>

 

만나는 사람을 바꿔라 : 이런 사람들과 가까이 지내자

* 긍정적인 마인드를 가진 사람

* 부지런한 사람

* 추진력이 강한 사람

* 자존감이 높은 사람

* 상대방을 배려하는 사람

-> 그런 사람을 만나기 전에 내가 먼저 그런 사람이 되어야 한다.

 

그럼에도 불구하고 : 24시간을 36시간 처럼

* 그럼에도 불구하고, 공부해야 한다.

- 어떤 일을 하지 못할 이유는 수 백가지이나, 그 일을 해야만 하는 이유가 한가지라도 된다면 해야 한다.

 

* 부족한 시간을 활용하는 방법

- 수면 시간을 줄인다. 단순히 잠자는 시간만 줄이는 것이 아니라, 삶의 목표를 세우는 것이다. 그러면 자연스레 잠은 둘어든다.

- 일의 효율을 높인다. 해야 할 일을 빠르고 효율적으로 집중해서 처리하면 된다. 

- 자신의 생활 리듬이 아침형인지 밤 형인지 구분한다. 그리고 최고의 집중력을 발휘할 수 있는 시간대를 발견한다.

- 쓸데없이 누수되는 시간을 파악하고, 절약해야 한다. 시간이 부족하다면 시간의 가계부를 작성해서 관리해 보는 것도 방법일 수 있다. 작게 버려지는 시간들이 모여서 큰 일을 이룰 수 있다.

- <아주 작은 습관의 힘>

 

간절히 원하면 이루어지더라 : 우주의 기운을 모으는 팁

* 간절히 원하면 이루어지는 원리

- 어떤 일의 성취를 간절히 기대한다면, 스스로 확신하는 일이어야 한다. 그리고 그럴 때에야 최선을 다해서 임할 수 있다. 그렇게 내가 원하는 일이 나에게 일어난다. 내가 최선을 다해서 노력하기 때문이다.

 

* 비밀번호 바꾸기

- 내가 원하는 일을 비밀번호로 바꾸는 것을 제안한다. 

- 특정 사이트에 로그인 할 때 마다, 해당 목표를 다시 생각하고, 생생하게 꿈꾸도록 자극하는 것이다.

 

공부와 함께 시작해야 할 일 : 종잣존 모으기

* 가계부 쓰기 -> 현금흐름 파악, 지출 통제

- 가계부를 쓰면 자연스럽게 '불필요한 소비'를 줄일 수 있다.

- 중요한 것은 가계부를 쓰는 '행위'이다. 꼭 10원 단위까지 맞춰서 세세하게 작성하지 않아도 된다.

 

* 가계부 쓰는 팁

- 고정지출은 미리 기재

- 현금 지출은 ATM기에서 인출한 현금을 다 썼을때만 기재

- 카드 명세서가 나오는 날(한 달에 한 번) 기재

- 1년에 한 번 가계부 정산

 

* 종잣돈이 부의 씨앗이 된다.

- 종잣돈이 있어야 부동산 투자를 시작할 수 있다.

- 가능하면 어릴때, 빨리 종잣돈 모으기를 시작하는 것이 좋다.

- 월급 등 부수적인 소득이 늘어난다면 그것으로 소비를 하지 말고, 저축하고 투자할 생각을 하라.

 

* <부자들의 개인 도서관>

 

3장. 부동산 역사와 입지 : 많이 아는 사람이 기회도 많다.

역사를 알면 미래를 예측할 수 있다.

* 부동산 시장의 주기성/규칙성

- 수 많은 부동산 시장 참여자(투자자)들은 시장의 부침을 경험한다.

- 그 과정에서 시장의 규칙성을 발견한다.

- 인천이 오르면 끝물이다, 전세가가 오르면 집값이 오른다 등.

 

* 부동산 역사는 미래로 가는 지도

- 부동산 시장 참여자들의 행동 패턴은 과거와 유사 반복

- 정부의 규제 카드도 제한적

- 따라서 과거 부동산 시장의 역사를 알면, 미래 부동산 시장의 방향을 읽을 수 있다.

- 기회를 잡을 수도 있고, 위기를 극복하는 데 부동산 시장 역사를 이용할 수 있다.

 

* <아파트값 5차 파동>

- 우리나라 아파트의 역사를 정리한 책

- 과거와 반복되는 현재를 확인할 수 있다. 레비앙이 '나만 알고 싶은 책 1위'로 꼽는 책이다.

- 절판된 도서라서 도서관에서 빌려보거나, 국회도서관 우편복사 서비스로 복사해서 보는 방법이 있다.

 

* <대한민국 부동산 40년>

- 노무현 정부 당시 부동산 정책의 배경과 방향에 대해 정리한 책

- <아파트값 5차 파동>의 이후의 시기를 다루므로 연속성이 있다.

- 현 민주당 정부의 부동산 정책과 궤를 같이 하므로 읽어볼 가치가 있다.

 

입지, 기본 원리를 알면 쉽다.

* 투자의 이유가 명확할 수록 투자 과정이 행복하다.

- 내가 왜 투자를 하려고 하는지, 어떤 지역에 무슨 이유로 투자를 하려는지 스스로 확신을 가져야 한다.

- 그래야 하락장이 오거나, 부동산 가격이 조정기에 진입해도 버틸 수 있다. 

- 마치 주식투자를 할 때에도 내가 이 주식을 왜 샀는지, 언제까지 보유하고 있을 것인지 알아야 장기투자에 성공할 수 있는 것과 같다. 또한 아무리 좋은 퀀트 투자 전략이라도, 전략의 한계에 대해서 명확히 인식하고 있는 사람만이 장기적으로 전략을 유지할 수 있는 것과 같다.

 

* <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>

- 부동산 투자의 기초를 배울 수 있는 책이다.

- 조금 예전에 나온 책이라서 적시성이 떨어질 수도 있음 주의한다.

- "진짜 고수는 한 번에 큰돈을 버는 사람이 아니라, 긴 시간 동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다."

 

* <부동산 투자의 정석>

- "무엇보다 우리가 핵심에 집중해야 하는 이유가 있다. 핵심 부동산은 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다."

 

* 책 읽고 정리하는 방법

- 반드시 제목을 쓴다.

- 중요한 부분을 옮겨 적는다.

- 중요한 부분은 강조해서 표시한다.

- 의문이 드는 부분은 옮겨 적고 답을 찾아본다.

- 중요한 데이터는 출처를 반드시 확인한다.

 

부동산 공부는 지리 공부다.

* 지리공부 : 사람들이 살기 좋아하는 곳을 찾는 것

- 사람들이 살기 좋은 곳이 곧 부동산 가격이 상승한다.

- 교통, 일자리, 학군, 상업시설 등이 주요 판단 기준이 된다.

- 송도, 강남, 여의도 등이 좋은 일자리가 많다. 그래서 이곳들의 아파트 가격이 잘 오르고, 또 잘 떨어지지 않는다.

 

레비앙의 입지공부 따라하기 : 1000세대 이상 아파트 & 랜드마크 아파트 찾기

* 공부 방법 : 그냥 읽기 < 정리하며 읽기 < 연구하며 읽기

- 책을 읽기만 하는 것 보다 정리하면서 읽는 것이 훨씬 좋다. 또한 단순히 정리만 하는 것보다 지식을 확장해 나가는 것이 더욱 좋다.

- 부동산 책을 읽으면서 더 알아봐야겠다는 생각이 든다면 '제대로 한번 파헤쳐 보겠다'고 접근한다. 

- 레비앙은 철도 파헤치기라는 주제로 29개의 글을 모았다. 교통권 관련 도서를 읽다가 연구하고 파헤치는 자세로 책을 읽기 시작하니 이렇게 되었다.

- 정리하면서 읽으면 책의 내용이 각인된다. 

 

* 대단지 아파트(1,000세대 이상) 아파트가 좋은 이유

- 대단지 아파트 주변에는 학교, 교통, 상권이 발달해 있다.

- 가격 탄력성이 상방으로는 높고, 하방으로는 낮다. 오를 때는 많이 오르고, 떨어질 때는 적게 떨어진다는 것이다. 즉 대부분 1,000세대 아파트가 곧 대장아파트 역할을 한다.

- 우리 동네 1,000세대 이상 아파트를 검색하고, 분석하다 보면 자연스레 부동산을 바라보는 안목을 기를 수 있다. 입지분석을 실제 해 보는 것이기 떄문이다.

 

4장 부동산 정보 : 데이터! 기본만 제대로 활용해도 된다.

비판적으로 읽을 줄 알아야 한다.

부동산 관련 통계 자료는 대부분 공신력이 확보된 기관에서 발표한다. 그러나 그 자료를 읽고 해석하는 애널리스트는 주관적인 의견을 반영하는 경우가 많다. 따라서 애널리스트의 글을 액면 그대로 받아들이기 보다, 정말 그러한지 비판적으로 읽고 취사선택할 필요성이 있다. 특히, 저자가 주요 타켓층으로 하는 독자가 누구인지 확인하면서 읽어야 한다. 무주택자인지, 1주택자인지, 다주택자인지에 따라서 대응 방향이 달라지기 때문이다.

 

경제신문도 읽는 방법이 있다.

경제신문을 처음 보면 초등학생이 대학교 전공 서적을 읽는 것 처럼 이해하기가 힘들다. 그대신 꾸준히 조금씩 읽어나가다 보면 언젠가 안목이 높아지게 된다. 저자가 추천하는 기사 읽기 방식은 아래와 같다.

1) 사이트든, 종이신문이든 자신이 꾸준히 부동산 관련 기사를 읽을 수 있는 매체를 선택한다.

2) 비판적 읽기를 해야 한다. 광고 맨 아래 부분을 보면 이 기사가 광고인지를 알 수 있다. 광고면 읽지 않는다.

3) 꼭 봐야할 기사와 보지 않아도 될 기사를 구분한다.

- 기사를 작성한 신문사가 관심 없는 지역이면 패스한다.

- 보고서를 분할해서 설명하는 기사는 읽지 않는다.(매주 목요일 주간동향, 매월 말초 월간 동향)

- 중복된 기사의 경우 (종합)제목이 달린 기사나, 가장 나중에 발행된 기사만 본다.

- 기사의 날짜, 신문사를 함께 정리한다.

 

5장. 부동산 영역 : 부동산 공부에도 여러 영역이 있다. 

경매 : 기초부터 차근차근 단계를 밟아 공부하자.

경매는 법을 활용해 부동산을 취득하는 방식이다. 조심스럽게 접근해야 한다. 꼭 경매가 투자를 하지않라도, 살면서 부동산과 관련된 경험을 할 일이 많으므로, 경매 관련 법률을 배워 놓는 편이 좋다.

 

- 부동산 경매 처음공부 <설춘환>

 

상가 : 건물주가 되기 위한 첫 발

경제 상황이 변화함에 따라, '대세 부동산'이 달라진다. 저금리인 경우, 보증금을 은행에 맡기는 것 보다 임대료를 받는 것이 좋다. 따라서 수익형 부동산이 인기가 많다. 반대로 고금리인 경우, 보증금을 은행에 맡기는 편이 나으므로, 전세를 낀 투자가 유행하게 된다. 따라서 다양한 부동산 투자 유형에 대한 지식을 쌓아야 하고, 그 중 하나가 상가 투자이다.

 

- <알짜 상가에 투자하라> 배용환

"그러나 시장은 절대로 끝나지 않는다. 오히려 끊임 없이 진화하면서 새로운 기회를 제공한다. 우리는 투자할 물건이 없음을 탓할게 아니라, 물건을 보는 안목이 없음을 인정해야 한다."

 

- <나는 집 대신 상가에 투자한다.> 김종율

 

학군 : 대한민국 학부모라면 당연히 알아야 할 학군지

학군 내에서 좋은 아파트 고르는 세 가지 방법

1) 맘카페를 활용해서 어디가 좋은 학교인지 문의한다.

2) 한 학급당 인원수를 확인한다. 학생 수가 많다는 것은 그만큼 좋은 학교라는 뜻이다.

3) 초등학교 1학년과 6학년의 학급 당 학생 수를 비교한다. 중학교 입시 때부터 진학을 준비하므로, 6학년 학생 수가 많을 수록 좋은 학군이다.

학구도 안내 서비스를 이용해서 입주하는 아파트에 따라서 어떤 학교에 배정되는지 정보를 확인한다.

나아가 교육청에 전화하여 전입되는 학교가 어디인지 확인하는 것도 필요하다.

- <심정섭의 대한민국 학군지도> 심정섭

- <나는 부동산으로 아이 학비 번다.> 이주현

 

청약 : 기회는 관심을 갖고 공부하는 사람에게만 보인다.

청약제도는 점차 복잡해져서 '청약고시'라는 말까지 생겨났다. 그리고 1주택자라도 분양을 받을 수 있는 방법은 있다. 청약제도에 대해서 공부해야 하는 이유이다. 청약을 공부할 때 가장 좋은 방법은 '공고문 정독'이다. 꼼꼼히 읽으면서 나에게 적용될 수 있는 기회가 무엇인지 확인해 보아야 한다. 

 

- <35세 인서울 청약의 법칙> 박지민

- <대한민국 청약지도> 정지영

 

교통망 : 남들이 다 아는 것에서 좋은 기회를 잡기는 어렵다.

* 2003년 참여정부 2기 신도시 건설계획 
1) 수도권 : 김포, 검단, 동탄, 평택고덕, 수원광교, 성남판교, 서울송파(위례), 양주옥정, 파주운정
2) 충청권 : 충남천안, 아산신도시, 대전서구, 유성(도안 신도시)
→ 같은 2기 신도시라도 교통편이 마련된 도시들은 가격이 많이 상승했으나, 교통편이 마련되지 않은 곳들은 많이 하락했다. 

* 국가철도망구축계획을 살펴본다. 뉴스에서 계획 발표가 나오면 원문 출처를 찾아본다. 국회 및 지방의회의 회의록을 살펴본다. 기공식대행용역공고를 확인하면 리스크를 최소화 할 수 있다. 

* 모든 철도망이 다 좋은 것이 아니다. 주요 일자리 거점을 지나치는 철도망이 가장 좋다. 아래 표를 보면 2호선, 3호선, 5호선, 9호선, 신분당선이 파급력이 있는 철도망인 것을 확인할 수 있다.

- <교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?> 황성환

 

재건축&재개발 : 고수의 영역? 책 한 권으로 시작하자.

* 서울 아파트들은 많이 노후되어있다. 그래서 재개발 또는 재건축을 해야 아파트 공급이 늘어난다. 그런데 재개발, 재건축을 하게 되면 집값이 오르니, 정부는 집값을 규제한다(재건축 초과이익환수제, 일몰제, 분양가 상한제 등). 그러다 보니 그나마 신축인 아파트들의 가격이 올라간다. 정부 입장에서는 재개발, 재건축을 마음껏 허락할 수도, 그렇다고 무작정 막기도 어려운 딜레마 상황이다. 

 

* 재건축, 재개발에 대한 기초를 제대로 공부할 수 있게 해준 책 :<돈되는 재건축 재개발> 이정열
-> 현장에 나가서 부동사중개사와 주눅 들지 않고 대화할 수 있게 만들어 주는 책임.

 

* <앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라> 김선철 : 20여년간 추진된 100여 개의 재건축 사업장 스토리가 담겨 있음

 

* 정비사업을 제대로 이해하는 가장 좋은 방법 : 정비사업이 진행되는 현장 방문, 상담
-> 기본적인 개념은 알고 가야 판단할 수 있는 근거가 생김
-> 따라서 위 도서를 읽어보고 간다면 기본적인 배경지식은 습득하고 가는 것임.

 

레비앙의 정비사업공부 따라하기 1 : 정비사업구역 현황 조사하기.

* 정비사업의 핵심은 '속도'이다.
정비사업 진행률이 높은 사업장 : 리스크↓, 프리미엄↑
정비사업 진행률이 낮은 사업장 : 리스크↑, 프리미엄↓ 

 

* 정비사업 관련 정부 규제

1) 투기과열지구 내 재건축 : 조합설립 이후 거래 제한
2) 투기과열지구 내 재개발 : 관리처분 이후 거래 제한
-> 위반시 조합원 지위 상실 및 현금청산 됨.

 

* 재건축, 재개발 투자 수익률 결정 구조 : 감정평가액 * 비례율
-> 감정평가액 : 공시지가에 비례하여 감정가액이 산출 됨(로얄 동, 로얄 층, 큰 도로 주변)
-> 비례율 : 감정평가액에 곱하는 멀티플
-> 비례율을 높게 받을 수 있는 구역 선정 방법 : 사업장이 크면서 조합원 수가 작은 곳을 선정(한 사람당 먹을 수 있는 파이가 크기 때문에 멀티플이 큼)

 

레비앙의 정비사업공부 따라하기 2 : 서울 재건축 대상 아파트

* 부동산 투자 사이클에 대비한 재건축, 재개발 공부
-> 부동산 시장도 상승장과 하락장이 반복된다.
-> 다음 상승장에 대응하기 위해서는 재건축, 재개발을 공부해야 한다.

 

* 너무 오래된 아파트들은 안전 문제도 있기 때문에 정부에서도 무작정 계속 규제할 수는 없음
-> 언젠가 규제가 해소되고, 재건축, 재개발이 시행될 곳을 주목해야 함.
-> 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트 등(현실적으로 이런 곳을 투자할 수는 없다.)

 

레비앙의 정비사업공부 따라하기 3 : 뉴타운

* 강남은 재건축, 강북은 뉴타운!
-> 사업성이 낮아 도시 정비가 이루어 지지 않는 경우가 많음.
-> 그러나 한 번 뉴타운이 진행되면, 말 그대로 천지개벽하므로 주목해야 할 필요성이 있음.
ex) 마래푸(마포 래미안 푸르지오)

 

6장. 경제 : 세후 수익이 진정한 수익이다.

절세 : 돈을 불리는 것보다 지키는 게 더욱 중요하다.

* 대부분 사람들은 부동산을 살 때는 세금 관심이 없고, 팔 때 관심이 많다. 연말정산도 공부하는데, 부동산 관련 세금 절세 방안은 반드시 공부하고 활용해야 한다. 그런데 양도세가 너무 어려워서 '양포세무사(양도세 포기 세무사)'까지 등장한 마당이다. 그래도 내가 모르면 누가 내 재산을 지켜주나? 공부해야 한다.

 

* 부자는 분석하지만, 가난한 사람은 비난한다. 부자는 또다른 방법을 찾는다.
-> 토지, 수익형 부동산, 구축아파트 등의 정비사업 물건, 권리처분 이후의 입주권(세금이 적게 나감)

 

* <투에이스의 부동산 절세의 기술> (김동우), <부동산 절세 완전정복>(이승현)
1) 세금 관련 도서는 신간을 봐서 업데이트 해야 함.
2) 그 이전에 세금의 계산 및 부과의 기본 골격을 알아야 함.
3) 직접 세금을 계산해 봐야 익숙해 짐. 눈으로만 겉핥기 식으로 공부 X
-> 주변 사람 집으로 시뮬레이션
4) 부동산 공시가격알리미 사이트를 통해 '보유세' 계산
5) 부동산 세금 계산기를 통해 정답 확인

 

* 부동산 매수 시 필요한 비용
1) 취득세 : 일반적으로 1.1% but 주택 가격과 규모에 따라 차등 적용
2) 중개수수료 : 2억~6억(0.4%), 6억~9억(0.5%), 9억~(0.9%) 이내에서 협의
3) 채권매입, 등기, 장기수선충당금 등
 -> 채권 매입금액 : 시가표준액의 31/1000 -> 즉시 할인 판매,
 -> 등기 : 셀프등기 아니면 약 50-60만원 등기료 소요
 -> 장기 수선충당금 : 관리사무실에 납부 
☆'영끌'할거면 이런 부대 비용까지 영끌해야 함.

 

* 내가 분양받은 아파트의 경우 입주시 까지 어떤 부대비용이 발생하는지 명확하게 계산하고 사전에 준비해야 겠다.
1) 중도금 이자(후불제)
2) 취득세 : 생애최초 주택구입자, 4억 이하 주택, 세대 합산 7,000만원 이하인 경우 50% 감면
-> 등기 시점에 해당 제도 적용 여부 : 그 누구도 알 수가 없다. 
-> 주택 가액이라 함은 '분양가+옵션가'인지, '당시 감정가'인지(실거래 가격이 없을 것이므로)?

3) 중개수수료 : 분양이므로 추가로 소요되는 비용 X
4) 채권매입, 등기, 장기수선충당금 등

 

금리 : 환율과 금리, 한 번쯤 제대로 공부해 보자

* <앞으로 3년 경제전쟁의 미래> 오건영
부동산은 투자자산의 한 유형이다 -> 금, 주식, 달러, 미국 ETF등 다양한 자산군에 대한 관심을 가져야 한다.
특히 금리와 환율의 관계에 대해서 깊이 생각해 보아야 한다.
오건영 작가님의 책을 나도 읽어보았다. 이 책에서 금리는 돈의 값이고, 환율은 그 돈이 나라와 나라 사이에서 어떻게 평가되는지 나타내주는 것이라고 이야기한다.

 

연금 : 부동산을 공부하니 이런 것도 알게 되더라

* <마법의 연금 굴리기> 김성일

연금저축보험 : 사업비가 높고, 수익률이 낮아서 인플레를 고려하면 실질적으로는 마이너스임.

연금저축펀드 : ETF를 통해서 자산배분 가능 -> 장기적으로 우상향하는 수익곡선 형성 가능, MDD낮음

-> 연금저축보험을 해지 하지 않고도 펀드로 옮겨가는 '계좌이전제도'가 있음

 

* 연금저축펀드의 장점

- 연말정산 소득공제효과

- 사업비 없음

- 자유 납입 가능(1년 일시납도 가능)

- 수익률 곡선 우상향

 

* 이른바 마연굴, 마돈굴을 읽고 나서 '중립형'으로 연금저축 운용 중.

그러다가 <진짜 부자 가짜 부자>를 읽고 나서, 연금저축으로 돈을 묵히느니 빨리 퀀트 투자를 해서 시드머니를 불리는 편이 낫겠다는 생각을 함 

 

* 배움의 과정과, 조금씩 성장해가는 나의 모습에 집중할 것.

세상에는 배워야 할 것, 관심을 가져야 할 것이 참 많다. 배우는 과정에서 즐거움을 찾는 사람이 더 크게 성장할 수 있다. (277)

 

7장. 책을 통해 부동산 투자에 성공한 사람들 이야기

공부도 같이하면 오래 할 수 있다(무론도원)

* 부동산 대세 상승장에서 덜컥 집을 사고 걱정이 많았음 -> 부동산 책을 찾다가 레비앙을 알게 되고, 독서모임 '문우공감'을 알게 됨 -> 다양한 부동산 서적, 경제 서적을 읽음 -> 문우들의 다양한 의견을 통해 책과 세상을 입체적으로 이해하게 되고 있음

 

다양한 전문가를 만날 수 있는 가성비 최고의 기회(쉐어럭)

* 문우공감이라는 독서 모임을 통해 변화된 삶

- 혼자서 책 읽고 공부한 후 투자해 보았으니 결과가 좋지 못해 좌절 -> 문우공감을 만나고 함께 글읽기, 글쓰기를 시작

- 부동산 역사, 세금, 부동산 관련 자료 비판적 독해와 인사이트 축적이 가능해졌다.

- 새벽 독서, 운동을 실천했다. 아이들이 아빠의 부지런한 모습을 보고 덩달아 부지런해졌다.

- 부동산 관련 엑셀 데이터를 가공하다 보니 엑셀 실력이 늘어서 회사에서 활용하게도 되었다.

- "누군가 강력히 효과를 본 것을 자신에게 적용해서 자신의 루틴을 만들고 성과가 나올 때까지 꾸준히 노력하라"(팀 페리스, <타이탄의 도구들>)

 

독서, 변화하는 세상을 읽을 수 있는 가장 큰 자산(주경야독)

* 책은 인생의 길잡이이다.

- 소설을 통해 어릴 적 부터 세상을 간접 경험

- 결혼 후 육아 방법론에 대한 궁금증을 책으로 해결

 

* 부동산 독서 방법론

- 이후 부동산 공부 및 투자의 필요성 절감, 부동산 독서 모임에서 2주에 한번씩 독서요약 발표

- 목차 중심으로 요약하면서 독서(객관적 독서) & 저자 관점을 비판적으로 독해하면서 독서(주관적 독서)

 

에필로그. 지금! 바로! 내가!

* 집값이 우상향하는 이유

자본주의 사회에서 물가와 집값은 언제나 우상향 할 수 밖에 없음

-> 부동산 자재값의 상승, 건설 인부 임금의 상승 -> 부동산 가격의 상승

 

* 내 집 마련을 꼭 해야 하는 이유

- 전세/임대아파트 거주자는 시간이 지날 수록 자산 가격 상승이 없거나 오히려 자산이 감소한다.

- 유주택자는 시간이 지날 수록 부동산 가치가 상승하면서 자산이 더욱 증가한다. 특히 하락기에는 하방으로 지지되고, 상승기에는 상방으로 탄력있는 부동산을 선택하는 사람은 부자가 될 수 밖에 없다.

 

* 부동산 공부/투자에 대한 사람들의 선입견을 깨라

- 부동산 공부 한다고 하면 부정적인 시선으로 바라보는 사람들이 많다.

- 특히, 가족의 반대를 무릅써야 할 경우가 크다. 부동산 투자/공부를 투기에 가담하는 것 같이 생각하는 사람들의 시선을 극복해야 한다. 오히려 그들을 설득할 수 있도록 이론적으로 학습하고, 경험을 쌓는 것이 필요하다.

- 그래서 지금, 바로, 내가 부동산 공부를 시작해야 한다. 가장 좋은 방법은 부동산 관련 도서 독서이다. 부동산 도서 70권을 읽어보라!

 

부동산 관련 서적 추천