[2022-8] 부동산 상식사전(백영록) (★★★★☆)
* 별점 : ★★★★☆
* 한줄평 : 부동산 백과사전, 체크리스트
* 좋았던 점 : 부동산에 대한 모든 것이 초보자에게 쉽도록 설명되어 있다.
* 아쉬웠던 점 : 개론서이니 만큼 깊이가 있지는 않고, 상시 업데이트가 필요하다.
준비마당 | 이것만 알아도 부동산 왕초보 탈출
* 부동산 종합증명서
→ 부동산 거래를 하려고 하면, 등기사항 전부 증명서, 건축물 대장 등을 확인해야 합니다. 그런데 부동산 서류를 일체화해서 한번에 정리할 수 있는 부동산 종합 증명서를 발급할 수 있다는 사실을 할게 되었습. 바로 일사편리라는 사이트를 통해서 가능하다. 앞으로 부동산 거래할 때 꼭 활용해 보려고 합니다.
첫째마당 | 전월세 특강! 손해 안 보는 똑똑한 세입자 되기
* 월세 금액 정할 때 1부, 1.5부가 뭘까?
월세가 1부 이다 할 때의 부는 할푼리의 푼이 잘못된 표현으로, 백분율로 나타내면 1%이다. 즉 월 1%의 이율로 월세를 받는다는 의미. 다시 말해 월세 금액을 정할 때 전세금을 기준으로 삼아 전체 전세금에서 월세보증금을 제외한 나머지 금액에 대해 월 1%, 1.5%, 2%의 이율로 월세를 받는 다는 의미이다.
예) 전체 전세금이 5,000만원인 집을 보증금 1,000만원만 받고 나머지 4,000만원을 월세로 받을 때
→ 1부 :4,000만원 * 1% = 월 40만원
→ 1.5부 : 4,000만원 * 1.5% = 월 60만원
→ 2부 : 4,000만원 *2% = 월 80만원
* 전월세 체크리스트
→ 전세나 월세를 구할 때, 집에 대해서 잘 모르기 때문에 슥 둘러보고 계약하는 경우가 많습니다. 특히 부동산 초보인 경우에는 무엇을 살펴봐야하는지 잘 모르기 때문에, 실수할 가능성이 높습니다. 그런 경우에는 이런 기본적인 체크리스트 하나만 있어도 비교하기가 편하고, 큰 실수를 하지 않게 됩니다. 앞으로 집을 고르거나 평가할 때, 이 체크리스트를 활용해야겠습니다.
* 대출을 잘 모르겠을 때는 대출상담사를 이용하기(83)
직장에 다니거나 개임 업무가 바빠 따로 대출상담 시간을 내기가 어렵다면 대출상담사를 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 대출상담사는 내 조건에 맞는 대출상품을 소개해주고 대출업무까지 무료로 대행해줍니다. 보통 부동산중개업소에 대출상담사들이 주기적으로 찾아오므로 소개를 시켜달라고 하면 어렵지 않게 소개받을 수 있습니다.
→ 부동산 거래에 반드시 수반되는 것이 레버리지(대출) 활용입니다. 좋은 입지의 물건을 고르는 것이 가장 중요하고, 그 물건을 매입할 수 있는 자본을 마련하는 것이 두번쨰라고 생각합니다. 부동산 대출은 물건의 종류벌로, 위치한 지역별로 차이가 나고 금융 정책이 지속적으로 달라지기 때문에 계속 추적하는 것이 쉽지 않은 것 같습니다. 거래 시 최적의 대출을 받도록 대출상담사와 중개사를 잘 선택하고 활용하는 것이 필요하다고 알게 되었습니다.
* 부동산 중개수수료 직접 계산해보기(98)
→ 부동산 중개 수수료는 네이버 등 포털사이트에서도 손쉽게 계산할 수 있습니다. 그러나 단순히 계산기만 이용하기 보다는 금액별로 어느 정도의 수수료율이 적용되는지 아는 것이 더 좋다고 생각합니다. 책이 쓰여질 당시와 중개수수료율이 조금 바뀌었기에 업데이트 하였습니다.
* 보증금 지키기 : 확정일자(단, 오피스텔은 전세권 설정등기)
전세권 설정등기는 확정일자에 비해서 번거롭고 돈도 많이 듭니다. 그래서 전세권 설정등기보다는 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 단, 상가인 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 오피스텔이 주택으로 취급을 받게 됩니다. 그래서 오피스텔 주인이 1세대 다주택자가 되어 나중에 기존에 2년 이상 가지고 있던 9억원 이하의 주택을 팔 때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고 그동안 발생한 차익에 따라 6~38%를 세금으로 내야 합니다. 그러므로 이럴 때는 자신의 보증금을 지키기 위해서 확정일자 대신 전세권(임차권) 설정등기를 해야 합니다.
→ 부동산 대출규제 등 규제가 심화되면서 오피스텔 투자에도 관심을 갖고 있습니다. 오피스텔에 투자하더라도 똑똑하게 해야 겠다고 생각했습니다. 세입자를 맞추더라도 전세권 설정등기를 하도록 유도해서 양도소득세 혜택을 최대로 누리도록 준비해야겠습니다.
* 임차권 등기명령
계약기간이 다 되어 이사를 할 때 보증금을 돌려주겠다는 주인의 말만 믿고 이사를 가버리면, 보증금을 스스로 포기한 것이 되어 영영 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 이때는 '임차권 등기명령'이라는 것을 신청해 놓고 신청이 받아들려졌는지 확인한 후에 이사를 가면 됩니다. 임차권 등기명령이 받아들여지면 다른 집으로 이사 가서 그 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도, 전에 살던 집에 대한 전입신고와 확정일자가 효력을 잃지 않아 나중에라도 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
→ 전입신고, 확정일자가 마치 '절대반지'인 것 처럼 생각했습니다. 그런데 생각해 보니, 보증금을 받으면서 집을 비우지 못하는 불가피한 상황이 생길수도 있겠다는 생각을 하게되었습니다. 예를 들어서 지방으로 발령이 나서 당장 이사해야 하는 상황이 있을 수 있는거죠. 그럴 때는 임차권 등기명령 제도를 이용하면 되겠다는 것을 배웠습니다. 제가 이 제도를 이용해야 할 수도 있지만, 언젠가 제 주변 가족이나 지인들에게 이 제도를 안내해 줄 수도 있으므로, 숙지해놓고 있어야겠습니다.
둘째마당 | 내집장만① 좋은 집을 고르기 위해 계약 전 할 일
* 돈되는 투자지역 고르는 눈썰미 기르기(162-163)
1. 개발호재가 3가지 이상 겹친 지역을 찾는다.
2. 관심있는 지역을 직접 방문해 주거환경을 확인한다.
3. 부동산 중개업소를 방문해 정확한 시세를 확인한다.
4. 다른 지역과 비교해 본다.
* 재개발 진행 절차
기본계획 수립 → 구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 착공 및 일반분양 → 준공, 입주 → 이전 고시 → 청산
→ 대선이 끝났습니다. 윤석렬 당선자의 부동산 정책 중, 가장 눈에 띄는 부분이 재건축/재개발 관련 규제 완화입니다. 사실 대선 이전에도 재건축/재개발을 위해 '몸테크'를 많이 했죠. 주거환경은 열악해도 큰 시세차익을 위해 직접 구축 아파트에 들어가 거주하는 것을 이르는 말입니다. 재건축/재개발은 주택의 생애주기에서 죽음-탄생 과정을 이용한다는 점에서 아주 매력적입니다. 하지만 그만큼 리스크가 큰 투자방법이기도 합니다. 중간에 재건축/재개발 과정이 어그러질 수 있기 때문입니다. 또 대지지분이 크지 않은 부동산의 경우 수익이 생각만큼 크지 않을 수 있습니다. 재개발/재건축 절차가 어떤지 개략적으로 알 수 있어서 좋았습니다. 더 자세한 절차나 투자 방법은 재건축/재개발 책을 통해서 보충해야겠지요.
* 집(지분)을 쪼갠 경우 아파트 공급조건
60제곱미터(약 18평) 이하 → 전용면적 60제곱미터 이하 아파트나 임대아파트 공급
60제곱미터(약 18평) 이상 → 집과 땅의 가치를 평가한 평가금액에 따라 전용면적 결정
→ 재건축/재개발 부동산을 갖는다고 무조건 좋은 게 아니라는 것을 알 수 있었습니다. 내가 사는 부동산이 미래에 어떤 절차와 방식으로, 결과가 도출될 지 미리 확인해 보는 것이 중요하다는 것을 깨달았습니다.
셋째마당 | 완벽한 집주인이 되는 계약 후 할일
* 소유권 이전등기 : 집주인 이름바꾸기(나 홀로 등기하기)
→ 집을 샀을 때 소유권 이전 등기를 진행해야 하는데, 대부분 법무사를 끼고 진행합니다. 그러나 스스로도 등기를 변경할 수 있습니다. 단순히 금전과 시간을 아끼기 위해서가 아니라, 경험을 쌓을 수 있기 때문입니다. 앞으로 부동산 거래를 할 때, 나홀로 등기를 이 책을 참고해서 한번 진행해 보아야겠다고 생각했습니다.
* 재산세 계산방식
재산세 = 과세표준(시가표준액 * 공정시장가액비율) * 세율
→ 재산세를 걷어가는 곳은 지방자치단체라는 점을 처음 배웠습니다. 내 본 적이 없으니 몰랐네요. 그리고 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 계산/부과된다는 점을 배웠습니다. 또 재산세에 대한 구체적인 계산은 아래 위택스 홈페이지에서 가능하다는 점을 알았습니다. 앞으로 집을 사게되면 미리 계산해 보거나, 고지된 금액이 정확한지 한 번 확인해 봐야겠습니다.
* 양도소득세 계산하는 방식
→ 말도 많고 복잡한 양도소득세. 저에게 직접 적용되는 법은 1가구 1주택 2년 이상 보유(및 거주) 시 비과세 라는 점만 머리에 담아주고 가렵니다.ㅠㅠ 주택 수, 보유기간, 부동산 유형 별로 세율이 정말 다양하더군요. 위 홈택스 사이트에 양도소득세를 계산하는 사이트가 있으니, 필요할 때 마다 계산해 보는 것이 차라리 편리해 보입니다.
* 주택임대사업용 집은 이런 집이 좋다!
→ 세가 가장 잘 나가는 면적은 지역마다 다르다고 합니다. 소득이 높고, 일자리가 많을 수록 큰 평형이 잘 나가고 소득이 많지 않고 대학교 주변이면 작은 평형이 잘 나갑니다. 가까운 거리에 지하철 역이 있어야 합니다. 대학가나 공단 근처 직장인의 임대수요가 많은 지역이 임대사업하기에 좋다고 합니다.
넷째 마당 | 임대수익의 꽃, 상가투자!
* 오피스텔 투자할 때 주의할 점 : 분양가와 월세에 지나치게 거품이 끼지 않았는가?
→ 걸어서 5분 이내에 지하철역이 있어야 임대를 맞추기가 쉽다고 합니다. 또 새로 지은 오피스텔 보다는 지은지 3년 정도 지난 물건을 경/공매로 사는 것도 좋다고 추천합니다. 그리고 분양사가 물건을 떠넘기기 위해서 세입자로 부터 월세를 높게 올려잡는 경우도 있다고 하니 주의가 필요합니다.
* 상가를 구할 때는 상세하게 말할수록 좋다.
→ 상가투자는 아직 제게 먼 일 같이 느껴집니다. 그래서 그런지 넷째 마당까지 와서는 조금 집중력이 흐트러졌습니다. 아직 내집 마련도 못한 상황에서, 상가투자는 언감생심 생각도 못하는 상태니까요. 그치만 언젠가는 저도 제 이름의 상가를 갖고 임대수익을 얻고 싶다는 꿈이 있습니다. 그래서 최대한 나중에 기억하고 사용할 수 있는 지식을 얻으려 노력했습니다.
→ 상가를 구할 때는, 자신의 보유자금, 상가투자의 목적, 기간, 종류 등을 상세하게 이야기해야 한다고 합니다. 그래야 자신에게 적합한 상가를 찾을 수 있고 이를 통해 안정적인 임대수익을 누릴 수 있기 때문입니다.
다섯째 마당 | 내집장만 성공! 이제는 땅이다!
* 대표적인 지목과 그 내용
→ 땅투자는 더 생각하기가 힘들었습니다. 그래서 토지의 대표적인 지목과 내용 정도만 정리하고 넘어가려고 했습니다. 제일 중요한 것은 산지, 잡종지 중 대지로 지목변경이 가능한 땅을 선점하는 것입니다. 결국 개발이 될 것을 노리고 땅을 매수해야 한다는 것을 알게 되었습니다.
여섯째마당 | 경매로 싸고 알차게 내집장만하기
* 경매투자의 목적인 박사학위 따는 게 아니다!
→ 경매투자의 목적은 돈 벌기이므로, 쉬운 책부터 시작해서 일단 부딪혀 보는 것이 필요하다고 합니다. 저자는 기본기를 다지는 데 필요한 시간을 약 3개월 정도 잡은 후, 법원 경매정보 사이트나 스피드 옥션 같은 사설 경매정보 사이트를 잉용해서 경매에 실전 진입하라고 권합니다. 법원에 가서 낙찰받지 못할 금액으로 여러 서류를 작성해보고, 임장해 보는 것이 중요하다고 말합니다.
→ 저의 경우도 경매에 관심이 많아 여러 책을 보았지만, 실천을 하지 못하고 있습니다. 현재 분양 받은 아파트의 대출 조건이 '무주택'이기 때문입니다. 향후 분양받은 집을 완전히 소유하게 되면 이후 경매 등을 활용하여 부를 늘리고자 열심히 공부해야겠다고 생각했습니다. 그러나 공부에서 멈추면 안되고 지속적으로 실천, 실패, 개선의 과정을 거쳐야 겠지요. 실천력에 대해서 다시한 번 마음을 다잡을 수 있어서 좋았습니다.
* 경매 물건 현장조사표
→ 나중에 경매 물건 임장 나갈 때 이와 같은 체크리스트를 활용해 임장해야겠습니다. 그리고 대상이 되는 부동산의 장단점을 비교해서 정리한 후 의사결정을 내려야 겠다고 생각했습니다.
부동산은 누구에게나 중요한 자산이라고 생각합니다. 저자도 머리말에 썼듯, 인간의 기본적인 생활 조건인 '의식주' 중 하나이기 때문입니다. 그런데 사람들은 생각보다 부동산에 대해서 관심이 많지가 않습니다. 물론 부동산 투자에 관심이 많아서 열심히 공부하는 분들은 예외입니다. 그래서 부동산으로 사기를 당한다든지, 큰 손해를 본다든지 하는 경우가 많은 것 같습니다.
이 책은 이렇게 중요한 부동산에 대해서 아주 쉽고 체계적으로 잘 정리해 놓은 책입니다. 특히 사람들의 수요가 많은 전/월세 부터 시작해서 내집 마련 전, 후 그리고 상가와 토지, 경매까지 부동산 고수의 반열에 이르는 플로우로 책이 구성되어 있습니다. 좋은 입지의 부동산을 고르는 방법, 부동산을 평가할 때 체크해야 할 각종 목록들을 제시해 주어 매우 유용하다고 생각했습니다. 부동산에 진지하게 투자할 계획인 사람들은 반드시 한 권씩 꼭 구비하고 있어야 할 책이라고 생각합니다. 저도 하나 어서 구입해야겠네요.
