[2022-9] 쏘쿨의 수도권 꼬마아파트(쏘쿨) (★★★★☆)
* 별점 : ★★★★☆
* 한줄평 : 역세권 등 교통 입지가 좋은 수도권 소형 아파트 실거주 갈아타기
* 좋았던 점
- 도넛 이론(2호선, 수도권제1순환고속도로)
- 서울과 수도권 각 지역에 대한 구분, 지역별 좋은 투자대상
* 아쉬웠던 점
- 책이 쓰여진지 좀 지나서 업데이트 필요
2장 | 꼬마아파트로 시작하라
* 수도권 꼬마아파트에 투자해야 하는 이유
꼬마아파트는 전용면적 50제곱미터 이하의 초소형 아파트를 말한다. 저자는 신혼부부라면 절대로 전세를 살지 말고 초소형 꼬마아파트를 매입하라고 권유한다. 빌라는 환금성이 낮아 좋지 않다. 전세는 인플레이션을 방어하지 못하므로 더 나쁘다. 실거주하면서 대출을 갚아 20평대 집으로, 30평대 집으로 조금씩 넓혀가는 것이 가장 좋은 재테크 방법이라고 권유한다.
->가장 간단하면서도 익히 알려진 투자방법이고, 보수적인 방법이기도 하다. 좀더 공격적인 방식으로는 매수한 집은 세를 주어 금융비용은 절감하고, 목돈을 활용해 투자금을 극도로 늘리는 방식이 있다(전세 레버리지).
* 수도권 꼬마아파트를 갈아타야하는 시점
부동산 하락기가 절호의 기회다. 환금성이 높은 집은 거래가 잘되고 대부분 가격도 민감하게 상승할 뿐 아니라 하락기에도 잘 버틴다. 그래서 아파트 갈아타기 전략은 부동산 하락기에 더 유리하다.
* 내 집을 구하는 두가지 질문
첫째, 당신(결혼했다면 배우자도 포함)의 직장은 어디인가?
둘째, 육아를 도와줄 친정이나 시댁이 있는가? 있다면 지역은 어디인가?
→ 저자는 집의 목적성을 스스로 잘 판단해야 한다고 이야기한다. 그런 목적성을 판단하는 기준으로 두가지를 든다. 첫째 직주 근접인가?(직장 중심 접근법) 둘째, 육아를 도와줄 부모 등 가족과 가까운가?(육아중심 접근법) 직주근접 관련해서는 최대 1시간 이내에 대중교통으로 출퇴근 가능한 역세권인지를 중심으로 판단해야 한다고 조언한다. 역에서 800미터 이내의 소형 아파트가 좋다고 추천한다. 육아 관련해서는 초품아, 학군지를 추천한다. 직주근접과 육아환경이 모두 갖춰진 곳은 찾는것이 좋다.
3장 | 서울 수도권 완전정복
* 도넛이론
서울 외곽순환 고속도로와 전철 2호선을 서울 수도권 지도에 표시를 하면 두 개의 타원이 생긴다. 꼭 '도넛' 모양이다. 동그란 도넛의 가운데 구멍이 나 있는데 이 지역은 중요 지역이라 가격이 만만치 않다. 일반인들은 접근하기도 쉽지 않은 지역이다.
그러면 도넛 바깥쪽은 어떨까? 중심에서 너무 먼 지역은 중요도가 많이 떨어진다. 그러므로 내 집을 선택할 때 제외하는 것이 좋다. 실제 맛있게 먹을 수 있는 '도넛' 부문만 보자. 내 집 마련을 위해 자신만의 맛있는 도넛을 만들어보자. 그리고 맛있게 먹으면 된다(90).
4장 | 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역
* 서울과 경기도, 그 안의 꼬마 아파트들
→ 서울, 경기도, 인천의 역세권 꼬마아파트들이 소개되고 있었다. 사실 이 책을 보기 전에는 서울에 몇 개의 구가 있는지 잘 몰랐다. 그리고 각 구의 위치도 잘 알지 못했다. 마찬가지로 경기도에 어디에 어떤 위치가 있는지 알지 못했다. 고등학교 시절 지리를 공부했던 것이 조금씩 생각났다. 이 책을 계기로 수도권의 다양한 지역에 대해서 관심을 갖고 돌아다녀봐야겠다는 생각을 하게 되었다.
5장 | 내 집 마련 마인드맵 만들기
* 내 집 마련 체크리스트 6(148) / 시세지도 만들기
1. 나의 목표를 마인드맵으로 시각화하기
2. 인터넷, 모바일로 사전 조사하기
3. 시세 지도 만들기
4. 자금 계획 엑셀표 만들기
5. 부동산에 방문해서 현장 조사하기
6. 집을 매수하고 수리하기
시세지도란?(155)
지도 위에 관심 지역 아파트 시세와 주변 사항을 적는 것이다. 좋은 집을 좋은 가격에 사는 데 필요한 근거 자료를 만드는 것이라고 보면 된다. 주택 매입을 위한 특화된 지도로 아파트 가격을 시각화한 것이다.
시세지도 만들기(155)
1단계 - 관심 지역 지도를 구한다.
2단계 - 아파트 단지별, 평형별, 매매, 전세가격을 적고 근처에 신규 아파트가 있다면 분양 가격을 적는다.
3단계 - 편의시설(전철역, 버스 노선, 마트, 백화점, 공원, 병원, 학교, 학원 등)을 표시한다.
4단계 - 시세 지도 안에서 입지별 아파트 가격 가성비를 비교 평가한다.
→ 시세 지도 만들기 부분이 크게 와닿았다. 요즘은 호갱노노, 아실 등 프롭테크 어플리케이션이 잘 발달되어 있다. 그 어플들에는 지역의 입주량, 미분양 물량, 인구현황, 매매, 전세 정보, 학군 등이 아주 잘 설명되어 있다. 그래서 직접 조사하고 손으로 지도를 만들 생각은 하지 못했다. 이런 어플의 장점은 잘 정리된 정보를 손쉽게, 무료로, 빠르게 얻을 수 있다는 것이다. 하지만 단점도 분명히 존재한다. 정보의 휘발성이 매우 높다는 것이다. 한 번 보고 넘어가는 유튜브 영상처럼, 머릿속에 기억으로 자리잡지 못한다. 학창시절 깜지를 작성하듯 손으로 직접 그리고, 찾는 습관이 부동산에 대한 감각을 향상시킬 수 있을 것이라고 생각하게 되었다.
→ 우선 내가 살아가고 있는 지역의 주변 아파트 시세, 학군에 대해서 조사하는 것을 연습해봐야겠다. 그리고 조금씩 범위를 넓혀가는 것도 좋을 것 같다.
6장 | 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우
* 부동산 전문가의 부동산 공부 방법
1. 무조건 책을 많이 읽어라.
책에는 내가 경험하지 못한 다양한 세계와 정보가 있다. 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.
2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다.
실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.
3. 눈으로만 보지 마라.
오감을 이용해 체득해야 한다. 단, 꼬마 아파트부터 시작하자.
4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.
5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.
6. 1~5를 무한 반복하라.
* 윗집, 아랫집을 꼭 방문하라.(185)
관심 있는 지역에 관심 있는 아파트까지 봤다면, 계약하기 전에 반드시 거쳐야 할 단계가 있다. 바로 '층간 소음 확인하기'다. 층간 소음 문제는 연일 뉴스에 오르내리고 있어 결코 무시할 수 없는 일이다. 관심 있는 아파트의 위층을 방문할 때 "층간 소음 체크하러 왔습니다."라고 말하면 누구도 문을 열어주지 않는다.
...
"아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요."
대부분 누수 이야기에 의아해 한다. 문을 열어주면 누수 이야기를 하다가 아이들 이야기로 화제를 살짝 돌린다.
"그런데 자녀분은 있으세요? 저희 애는 어린이집에 보내야 하는데 어디가 좋은지 여쭈어봐도 될까요?"
...
누수 여부도 확인하고 아이가 몇 살인지 알아봐야 한다. 윗집의 아이가 한창 집에서 점프하고 뛰어다닐 나이인지 확인하는 게 이사한 후의 정신건강에 좋다. 베란다나 복도에 담배통이 있는지도 확인하라. 나중에 담배 연기가 올라오는 일로 힘들 수도 있다.
→ 예전에 살전 집에서는 층간소음에 대해서 전혀 불편함이 없었다. 그런데 지금 살고 있는 집은 층간소음의 영향으로 아주 힘들게 살고 있다. 층간소음은 정말 중요한 부분이다. 삶의 질이 결정된다. 성격이 이상하게 바뀔 가능성도 있다. 조금 무례한 행동일 수도 있지만, 나중을 위해서는 꼭 확인해야 할 것 같다. 이사 전에 확인하는게 최선이지만, 최소한 이사 후에라도 윗집, 아랫집은 방문해서 인사를 하는 것이 좋은 것 같다. 그래야 나중에 얼굴 붉힐 일이 있어도 간단하게 이야기할 수 있기 때문이다.
* 부동산 공인중개소 사장과 친해져라. (187)
단지 안 근린상가에 여러 중개업소가 잔뜩 모여 있는데, 경험에 비추어봤을 때 코너에 있는 중개업소가 일을 가장 잘하는 경우가 많았다. 또 친화력 좋은 여자 사장들이 운영하는 부동산 중개업소는 동네 사랑방 역할을 한다. 동네 아줌마들이 시장에 오가는 길에 한 번씩 들른다. 이곳은 부동산 거래뿐만 아니라 동네의 다양한 소식이 모이고 퍼지는 곳이기도 하다.
→ 아내가 나에게 잘하는 이야기가 있다. '당신은 스몰토크를 참 잘해' 나는 처음 보는 사람에게 간단하게 운을 띄워 대화를 시작하는 경우가 많다. 물론 때와 장소를 가려가면서 하지만. 아직은 부동산 거래를 한 번도 해본적은 없지만, 향후 이런 장점을 잘 살려서 다양한 공인중개사와 소통하고, 협업을 해야겠다고 생각했다.
* 가치와 가격, 부동산 가치투자 (204)
좋은 집을 좋은 가격에 사는 것이 가장 좋다는 것은 누구든지 다 알것이다. 하지만 좋은 집은 비싼 가격에 팔리는 경우가 많다. 좋은 집을 비싼 가격에 산다면 그것은 '좋은 가격'이라고 할 수 없다. 반대로 나쁜 집은 원래 가치보다 싸게 팔린다. 부동산 현장 나가보면 나쁜 집(일반인들이 봤을 때)을 좋은 가격(가치보다 싼 가격)에 살 수 있는 확률이 더 높다.
좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다. 그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고 그중에서 가장 싼 집을 살 수 있다. 이러한 결정이 현명한 선택일 때가 내 경험상 더 많았다.
→ 벤자민 그레이엄의 '담배꽁초 투자법'이 생각났다. 가치보다 낮은 가격으로 거래되는 기업의 지분을 매수해서 수익을 보는 전략이다. 소위 말하는 NCAV투자 전략이다. 워런 버핏도 처음에는 이 방식으로 투자를 했다. 가치를 정확하게 판단하려면, 다양한 부동산 경험이 있어야 한다고 생각한다. 마치 위조 지폐를 감별하는 사람들이 다양한 지폐를 보고 판단을 해서 위조 여부를 감정하는 것과 마찬가지이다.
8장 | 쏘쿨의 내 집 마련 고민 상담소
* 부동산은 입지다.(258)
눈앞에 보이는 인테리어에 현혹되지 말고 아파트가 서 있는 땅을 생각하라. 아파트를 고르는 것은 인테리어 자재가 좋은 것을 고르는 것이 아니라, 우리 가족이 생활하기 편리한 입지를 고르는 게 먼저다. 아파트의 입지만 이해해도 부동산 고르는 안목은 급상승할 것이다. 세상에는 눈에 보이는 것보다 보이지 않는 것이 더 중요할 때가 많다. 눈을 뜨고 인테리어만 보지 말고, 오히려 눈을 감고 입지의 가치를 보라. 매번 그렇듯이 당신을 유혹하는 것은 당신의 눈일 수 있다.
→ 변할 수 있는 것과 변하지 않는 것 중 중요한 것은 변하지 않는 것이다. 인테리어는 변할 수 있다. 그러나 입지는 변할 수 없다. 부동산에서 본질은 인테리어, 브랜드가 아니라 입지다. 어디에 위치해 있고, 주변 교통, 자연환경, 학군, 상권이 어떠한지가 가장 중요하다.
* 중고로 하는 물건 중 사용 후 가격이 오르는 것은 부동산 뿐이다. (265)
집을 팔 때는 일반 물건과 상당히 큰 차이를 보인다. 집은 사서 내가 몇 년 사용하다 팔 때 내가 원래 산 가격보다 더 비싸게 팔 수 있다. 우리가 집을 샀던 가격보다 몇천 만 원 더 비싸게 팔고 심지어 몇억 원 더 비싸게 팔리는 경우도 흔하다.
그렇게 볼 때 아파트는 정말 신기하다. 나와 우리 가족이 편안하게 쉬고, 행복하게 지내면서 몇 년간 충분히 사용했는데 오히려 가격을 더 올려준다니. 이렇게 우리가 사용하는 물건 중에 산 가격보다 훨씬 더 많이 받으면서 팔 수 있는 물건은 지극히 드물다. 이 부분이 내 집 마련하는 사람들이 가장 관심을 가지고 지켜봐야 할 대목이다. 가치를 볼 수 있는 안목만 있다면 당신이 살고 있는 집으로 몇 년 치 연봉을 벌 수도 있다.
→ 당근마켓으로 최근에 캐리어를 판 적이 있다. 원래 가격보다 훨씬 더 낮은 가격으로 팔았다. 그래도 공돈이 생겼다며 좋아했었다. 대부분의 '중고'들은 원래 가격보다 낮은 가격에 판다. 그러나 부동산은 그렇지 않다. 대부분 원래 샀던 가격보다 더 높은 가격에 팔린다. 시간에 비례하여 가격은 계속 상승한다. 그 이유는 부동산이 위치한 땅의 가치가 상승했기 때문이다. 땅은 인플레이션에 따라서 화폐 가치가 타락하므로 계속해서 가격이 상승한다. 그래서 다른 어떤 물건보다도 땅, 특히 집을 사야 한다. 왜냐하면 집 한 채는 자본주의 사회에서 내 자산의 축소를 방어하는 최소한의 헷지 수단이기 때문이다.
