[2022-10] 돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라(★★★)
* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 가격은 절대로 거짓말을 하지 않는다.
* 좋았던 점
- 모든 '비싼 것'에는 이유가 있다는 통찰(실은 비싼게 아닐 수 있다는 점)
- 내 집 하나는 자본주의 사회에서 중립 포지션(롱-숏 헷지)
* 아쉬웠던 점
- 책이 쓰여진지 좀 지나서 업데이트 필요
- 서울 지리에 밝지 않으면 지도를 펼치고 더듬으며 읽어야
1장. 월급을 모아서 집을 살 수 있을까?
* 서울 집을 사기 전, 1기 신도시 아파트를 노리자.
서울의 집값이 너무 비싸서 도저히 내가 살 수 있는 아파트가 존재하지 않는 것 같지만, 시야를 조금만 돌려보면 방법이 있습니다. 회사까지 1시간 안에 도달할 수 있는 1기 신도시의 소형 아파트를 고려해보는 것입니다. 신도시 아파트들은 기본적으로 도시계획 하에 조성되어 인프라 수준이 양호하고, 대단지로 이루어져 꾸준한 거래량을 보이고 있으며, 환금성 측면에서 유리합니다. 출퇴근길이 다소 힘들게 느껴지겠지만, 최대한 빨리 돈을 모아 그다음 집으로 이사하겠다는 목표를 가진다면 견딜 수 있을 정도입니다. 집을 고를 때에는 많은 사람이 선택할 만한 선택지를 찾는 것이 최우선이자 안전한 길이라는 것을 기억해야 합니다.
→ 서울 아파트는 예전부터 비쌌다. 그래서 처음부터 서울 아파트를 살 수 있는 사람은 많지 않다. 그 대안으로 1기 신도시의 아파트를 사는 것이 좋다. 비록 입지적인 면에서 서울보다는 좋지 못하지만, 그래도 향후 서울 아파트로 갈아타기 위한 최선의 선택인 것이다. 결국 부동산 가격은 입지이고, 그 입지라는 것은 서울로의(특히 강남, 여의도, 종로) 접근성이 얼마나 좋은가가 결정한다.
* 부동산은 물가상승률 만큼 복리로 오른다.
내 집 마련을 서둘러야 할 가장 큰 이유는, 갈수록 내 집을 마련할 수 있는 기회가 적어지기 때문입니다. 서울 시내 집값은 매년 물가상승률 이상 오르고 있으며, 월급을 모아서 집을 산다는 게 갈수록 힘들어지고 있습니다. 그나마 서민들이 목돈을 마련하는 데 버팀목이 돼주었던 전세제도는 점점 주택 임대 시장에서 비중이 줄고 있으며, 서울에 사는 30대의 절반은 이미 월세에 거주하고 있는 형편입니다. 월급의 절반을 주거비로 지불하며 언제, 무슨 수로 집값을 모아 집을 사겠습니까? 그나마 경제적인 능력이 있는 시기에는 월세를 지불하며 살 수 있지만, 나이가 들고 소득이 줄면 그때는 어떻게 살아야 할까요?
→ 매년 서울 집값은 최소 물가상승률 만큼 복리로 오른다. 물론 내 월급도 어느정도 오른다. 그러나 중요한 것은, 서울의 아파트는 이미 그 절대 금액 자체가 크기 때문에, 내 월급이 오르는 것으로 커버가 되지 않는다. 예를 들어 10억짜리 아파트가 매년 3%씩 물가상승률 만큼 상승하고, 내 월급도 마찬가지로 3%씩 상승한다고 가정해 보자. 5년 후 10억짜리 아파트는 약 11억 5천이 되어있을 것이다(10억 * 1.03^5). 반면 내 연봉이 4,000만원이라고 가정하면 5년 후 연봉은 4,600만원이다(4,000만원 * 1.03^5). 5년간 집값은 1억 5천이, 내 연봉은 6,000만원 올랐다. 애초에 절대 금액 자체가 차이나기 때문에 절대로 월급 인상속도가 부동산가격 상승 속도를 따라잡지 못하는 것이다.
2장. 아파트만 잘 알아도 투자의 기회는 많다.
* 부동산의 기본은 서울 부동산, 그 다음이 경매, 토지, 상가
서울 시내의 집은 모자란데 핵심 주거지의 우량 아파트에 살고 싶어하는 사람은 너무 많고, 앞으로 추가적인 개발도 어려워서 이러한 문제가 쉽게 해소되기는 어려워 보입니다. 매년 서울 집값이 오르는 것은 투기 때문도, 거품 때문도 아닙니다. 수요와 공급의 균형이 맞지 않은 상태에서 매년 사람들은 돈을 모아 자산을 축적하고, 이자율도 낮아 돈의 가치가 날로 떨어지니 부동산 가격이 오르지 않을 방법이 없는 것입니다.
→ 서울엔 우량한 직업이 많고, 직장 근처에 살기 원하는 사람이 많다. 그에 반해 서울에서 산을 빼고, 교통이 편리하면서도 학군이 좋은 곳, 환경이 좋은 곳은 부족하다. 그래서 서울 아파트의 입지와 가격 결정 매커니즘을 먼저 이해하는 것이 필요하다. 그것이 먼저다. 그리고 나서 경매든, 토지든, 상가든 공부해야 한다. 국영수를 잘해야 우선 다른 과목들을 공부할 여력이 생기는 것이다. 헌민형을 잘해야 행정법도 형소법도, 민소법도 잘할 수 있는 것이다.
* 아파트 가격의 원인변수들(58)
→ 아파트 가격을 결정하는 변수는 교통, 연식, 지형, 세대수, 주차, 학군, 편의시설, 향후 호재 등이다. 사실 대한민국에 사는 사람들은 이미 다 경험적으로 알고 있다. 좋은 부동산은 그래서 비싸다. 이미 모두가 잘 알고 있듯 말이다. 제한된 자금력 한도 안에서 합리적인 의사결정을 하려면 위와 같은 요인들을 반영해서 결정해야 한다.
* 서울 아파트는 이미 계층화 되어있다.(84)
우리가 막연하게 생각하는 것보다 서울 시내 집값이 훨씬 더 치밀하고 촘촘하게 형성되어 있으며, 어느 한 순간에 모든 것이 뒤바뀌기 어렵다는 점입니다. 전체적으로 부동산 가격이 상승하거나 하락하는 시기에 전체 축이 위아래로 5천만원 단위로 움직이는 일은 가능하지만, 서울 시내 집값 전체가 반 토막 나는 일이 발생할 수 있을까요?
신규 입주가 집중되는 지역은 서울 외곽의 수도권 위성도시들인데, 그 지역의 분양가조차도 최소 3억원에서 4억 원대 중반을 형성하고 있습니다. 그리고 3억원 이하의 가격대에는 서울 시내 빌라가 존재합니다. 좋은 집에 살고 싶지만 예산이 충분치 않은 사람들이 택할 수 있는 대안으로 이들이 버티고 있기 때문에 서울 시내 집값도 어느 정도의 하한선을 가지게 됩니다. 반면 서울에 새로 공급되는 아파트는 높은 분양가를 제시하면서 상한선을 깨고 있고, 이제 4억원대로 30평대 아파트를 분양받는 것은 불가능한 일이 되었습니다. 이것이 서울 시내 부동산의 현 주소 입니다.
→ 우리나라는 많은 것이 서열화 되어있다. 대표적인 것이 학력이다. 서연고 서성한 중경외시 건동홍....으로 시작하는 학력의 위계질서가 있다. 그리고 이와 유사한것이 바로 부동산이다. 어떻게보면 더 철저하게 구분되고, 순위가 메겨진다. 돈이 걸린 일이고, 편의성과 삶의 질이 결정되는 영역이기 때문이다. 이 위계질서를 결정하는 것도 결국은 입지이다. 주요 일자리로부터의 거리, 환경, 편의시설이 가장 중요하다. 그리고 연식, 세대수, 학군 등이 영향을 미친다. 하방은 서울 시내 다세대, 연립 등이 받치고 있다. 서울 아파트 > 경기도 아파트 > 서울 빌라 순인 것 같다. 절대로 가격은 거짓말하지 않는다.
3장. 아직 서울에 살 만한 아파트가 남아 있다.
→ 이 장에서는 서울 주요 구의 주거환경과 특징, 아파트들을 상세히 설명한다. 이 책이 쓰여진 것은 2017년이다. 그 이후 많은 것이 변화했다. 이 책에 소개된 주요 아파트들의 현재 가격을 확인하면서 절망감이 들었다. 가격이 너무 올랐기 때문도 있다. 그보다 '왜 내가 이전에 기회를 알아보지 못했을까'하는 아쉬움 때문이었다.
가치를 보는 눈이 있어야 한다. 그래야 위기를 기회로 해석할 수 있다. 물론 부동산 경기가 하락장이던 2013-14년 사회생활을 시작한 떄도 아니어서, 돈이 없었다. 그러나 그 이전부터(대학생 때부터라도) 종잣돈을 모아서 부동산 투자 등을 시작했더라면 어떘을까 하는 생각이 든다.
아직도 늦지 않았다. 시장은 반복한다. 시장에 참여하는 사람들의 심리는 동일하기 때문이다. 결국 가격은 거짓말을 하지 않고, 가치있는 물건은 하방 경직성이 있다. 그래서 안전하다. 시장의 흐름을 읽고, 기회를 맞을 때 까지 기다려야겠다. 더 정확히 가치를 해석할 수 있는 때를 기다리며.
