[2022-21] 나는 마트 대신 부동산에 간다(김유라)

 

* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 전업주부의 처절한 부동산 부자 성장기
* 적용할 점
 - 인터넷 커뮤니티를 활용하여 시장 분위기, 투자자 심리 파악
 - 10평대 아파트의 단점을 인식하고, 이를 최소화 할 수 있는 물건 파악
 - 부동산 투자자는 공익사업가이며, 투자는 심리게임이다. 따라서 세입자에게는 서비스 마인드로, 중개사 등에게는 협상 마인드로 접근 

책에서 적은 글귀들 (본 것)

chapter 1 아이 셋 주부에서 월세 받는 여자로

* 인터넷 커뮤니티를 활용한 투자 공부(69)

정책의 변화, 시대의 흐름을 읽어내기에 책은 한 박자 늦다. 현대인은 이제 '9시 뉴스'도 기다리지 않는다. 포털사이트에 뜨는 뉴스가 훨씬 빠를 뿐 아니라 댓글을 통해 여론도 짐작할 수 있기 때문이다. 21세기를 사는 투자자라면 온라인을 적극적으로 활용해 따끈따끈한 정보를 수집할 줄 알아야 한다. 

나는 1년 이상을 이곳(텐인텐 까페)에 집중해서 올라오는 글을 하루도 빠지지 않고 읽었다. 투자에 성공한 많은 이들이 그렇게까지 할 필요는 없다고 하지만, 나는 생각이 다르다. 보통 1개의 게시글을 보는 데 1분이 걸린다. 댓글 수가 많은 게시글 위주로 빠르게 훑어보는데, 그러면 1시간에 60개를 볼 수 있다. 매일 1 시간에 60명을 만나 그들의 경험과 의견을 듣는 셈이다. 오프라인에서는 불가능한 일이다. 

이처럼 온라인 커뮤니티에서는 귀한 정보를 얻을 수 있다. 사실에 관한 정보는 물론, 사람들의 심리를 읽어내는 데에도 도움이 된다. 부동산 경기가 실제로 어떻든 간에 부동산 투자는 사람들의 심리를 잘 읽어야 실패하지 않는다. 전문가가 어떻게 분석하고 뉴스에서 뭐라고 말하는지가 중요한 게 아니다. 사람들의 심리를 알면 현명한 투자를 할 수 있다. 

커뮤니티, 강의, 책 이 세 가지로 나는 고3 수험생보다 더 독하게 공부했다. 투자의 세계에서 정보와 지식에 뒤처지는 것은 돈을 잃는 가장 쉬운 길이고 내 가족의 미래를 위협하는 무서운 일이다.

 

chapter 2 부동산 투자는 최고의 부업이다

* 부동산 투자의 장점 : 저변동성(110)

아파트는 가격이 급격하게 오르지도 않지만 급격하게 하락하지도 않는다. 아파트다 몇 달만에 반 토막 나는 일은 없다. 요즘처럼 전세가율이 90%에 육박할 때는 더더욱 하락하려야 할 수도 없다. 부동산은 사람이 살고 있기 때문에 대체재를 생산하기도 어려운 품목이다. 그래서 사용가치(전,월세 가격으로 알 수 있다)를 보고 투자하면 리스크가 매우 적다.

 

* 여자의 눈으로 부동산을 바라보라 (129)

나는 현장에 가면 물건만 보는 게 아니라 사람들까지 유심히 본다. 엘리베이터에서 마주치는 여자들, 놀이터에서 노는 아이들, 친구와 이야기하며 지나가는 청소년들, 그들의 인상을 보고 그들이 무슨 말을 하고 어떻게 행동하는지 안 보는 체하면서 슬그머니 살핀다. 여자의 마음으로 본다. 

여자들은, 정확히 말하면 아이 엄마들은 우리 아파트단지에 착하고 똘똘한 아이들과 마음씨 좋은 아줌마들과 점잖은 노인들이 많이 살았으면 좋겠다고 생각한다. 그들이 내 아이의 친구, 친구의 엄마, 친구의 할머니 할아버지가 될 테니 말이다.

남자들은 이런 세세한 부분까지 보지 못한다. 남자들에게는 위치와 가격만이 중요하다. 남자에게는 없는 눈을 여자는 갖고 있다. 여자의 영역인 집은 여자가 투자해야 성공할 가능성이 크다. 부동산 투자가 주부에게 딱 맞는 또 하나의 이유다. 

 

chapter 3 돈 되는 아파트, 돈 안 되는 아파트

* 방 3개, 계단식, 20평대 (146)

20평대는 대부분의 사람이 가장 선호하는 평형이다. 신혼부부도 은퇴한 노년부부도 선호하고, 혼자 사는 사람도 20평대를 좋아한다. 1~2인 가구라고 해서 좁은 집에 살고 싶어 하는 것은 아니다. 내 집 마련을 꿈꿀 때도 최소한 20평대 아파트를 생각한다. 집을 구매하려는 욕구가 가장 큰 세대는 아직 어린 자녀를 둔 30대 부모인데, 같은 20평대라 해도 방 2개 짜리는 아이들 키우며 살기에는 불편하다고 느껴진다. 또 복도식일 경우 복도로 이웃들이 통행하므로 여름철에 문을 열어놓고 있기가 곤란하다. 그래서 방 3개짜리, 20평대, 계단식 아파트가 가장 인기다. 

이처럼 원하는 사람은 많고 물량은 적으니 전세가가 오를 때는 20평대가 가장 가파르게 상승하고, 매매가가 떨어질 때도 하락폭이 가장 적다.

 

* 10평대가 매력없는 이유 (150)

소형 아파트가 대세이니 10평대 아파트에 투자하는 것은 어떨까 생각할 수 있을 것이다. 결론부터 말하면 10평대, 특히 지방 10평대 투자는 바람직하지 않다. 

1. 공실이 많은 편이다. 월세 수익률이 높은 곳은 투자자들이 월세를 선호하므로 늘 매물이 넘쳐난다.
2. 도시형 생활주택이나 원룸과의 경쟁에서 밀린다.
3. 10평대도 수리나 관리를 하는 데 20~30평대와 똑같은 품이 든다.
4. 지방의 10평대 아파트는 구매 의욕을 불러일으키지 않는다. 대한민국에 내 집으로 10평대 아파트를 꿈꾸는 사람이 얼마나 될까?

 

* 잘 팔릴 아파트 고르는 법 (159)

1. 거래량 살피기 : 불황기에도 거래가 꾸준히 이루어지는지 확인
2. 전세현황 살피기 : 내놓은 전세 물량이 적고, 전세가율이 높은지 확인(실거주 수요가 많고, 매매로 전환될 가능성 높음

 

chapter 4 아파트, 언제 사고 언제 팔까

* 전세 헤지를 이용하기 (241-242)

인플레이션으로 화폐가치가 떨어져도 이를 상쇄할 수 있는 투자 대상은 무엇일까? 나는 그것을 부동산으로 봤다. 사람이 금이나 주식은 없어도 얼마든지 살 수 있지만, 집 없이 사는 사람은 없다. 밀가루와 설탕 가격이 아무리 오른다 한들 집에 쌓아놓고 보관할 순 없는 노릇이다. 그래서 나는 부동산에만 투자한다. 그리고 이것이 '전세 헤지'라고 생각한다. 

내가 상계동에서 전세를 살고 있는데 훗날 학군이 좋은 중계동으로 이사를 가고 싶다고 하자. 이때는 집을 사서 입주하는 것이 아니라 중계동에 집을 사되 상계동에 계속 전세로 사는 것이다. 만약 2억 5,000만원에 집을 사서 2억 원에 전세를 놓는다면, 내가 이사할 시점에 전세가가 2억 5,000만원이 되든 3억 원이 되든 상관이 없다. 나중에 내가 그집에 들어갈 때는 2억원만 주면 된다. 

 

chapter 5 콩나물값 깎지 말고 아파트값을 깎아라

* 부동산 투자는 심리게임이다 (250, 254)

가능한 한 나에 대해 알리지 말아야 한다. 내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다. ... 대신 내가 궁금한 점들을 쉴 새 없이 질문하고 답변을 귀 기울여 듣는다. 내가 알고 있는 지식이나 정보에 대해서도 말하지 않는다. 잠자코 듣기만 한다. 중개업자가 믿을 만한 사람인지, 이 물건의 매도 사유는 무엇인지, 매도자의 사정이 급해서 가격을 깎을 수 있는지를 파악하는 것만으로도 머릿속이 바쁘다.

<질문 목록>
1. 이 동네에서 초등학교는 어디가 가장 좋아요?
2. 이 아파트는 중, 고등학교를 어디로 배정받아요?
3. 강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?
4. 이 아파트 분양가는 얼마였어요?
5. 여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이에요?
6. 이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?
7. 이 아파트에서 평수를 넓혀 이사 가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?
8. 어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사 오나요?
9. 아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?
10. 촤근에 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?
11. 몇 년 동안 계속 올랐던데 왜 이렇게 올랐어요?
12. 대출 이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?

 

* 집 조금이라도 싸게 사는 방법 : 지저분한 집 고르기(276

깨끗한 집보다는 지저분한 집을 골라라. 살림이 어지럽고 수리 상태가 엉망인 집은 다른 사람들도 매수하기를 꺼리므로 가격 협상에 유리하다. 도배지에 때가 살짝 탄 정도의 집과 도배지가 찢어져 귀신이 나올 것 같은 집 중에서 어떤 집을 더 많이 깎을 수 있겠는가? 그러나 도배를 새로 하는 데 드는 돈은 두 집 다 똑같다.

집 내부가 얼마나 깨끗한지 대신 볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지, 단열이 잘되는지 등에 신경을 써야 한다. 단열이 잘 되는 아파트인지를 파악하는 노하우를 공개하자면, 섀시를 교체한 세대가 어느 정도인지 살펴보면 된다. 똑같이 20년 된 아파트에 매매가가 비슷한데 어떤 곳은 고층에도 섀시를 교체한 곳이 많고, 어떤 곳은 1~2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면? 당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다. 

 

* 세입자는 나의 고객이다. (280)

나는 세입자와 통화할 때 늘 감사하다고, 혹은 죄송하다고 말한다. 세입자가 살아주어 운 좋게 부동산을 소유하고 있으니 당연히 감사해야 하고, 수리 문제라도 생기면 내 집이니 당연히 죄송한 일이다. 

세입자가 불편하지 않도록 해주어야 집주인도 편하다. 집에 문제가 생겼을 때도 신속하게 처리해야 한다. 집에 문제가 생겼을 때 처음에는 수리비만 보냈지만, 이제 웬만한 고장은 남편이나 내가 손수 고치는 수준에 이르렀다. 

 

* 부동산 임대 사업자의 마인드 : 최고의 서비스 (287)

협상의 기본은 항상 '상대방에게 최대의 이익을 주는 것'이다. 사람들은 어떻게 하면 내 이익을 많이 얻을까 고민하는데, 그렇게 하면 모든 것을 놓친다. 경험상 세입자를 최대한 배려하고 그에게 이익이 되도록 생각했을 때 내가 가장 많은 것을 얻었다. 돈을 받는 건 나지만, 그 집을 관리하고 거주하는 것은 세입자이기 때문이다. 

 

책을 읽고 느낀 점(깨달은 것, 적용할 것)

* 인터넷 커뮤니티 활용

주로 부동산 공부를 책을 통해서만 했다. 책이 나온 시점과 현재 대출, 부동산 정책 규제 등 달라진 점이 많아서 어려웠다. 또 책에는 일반적, 추상적인 이야기만 있어서 이해가 힘든 부분도 있었다. 이제 커뮤니티를 통해서 실전과 이론 사이의 완충지대에서 실용적인 지식을 얻도록 해봐야 하겠다. 

 

* 10평대 아파트의 한계

<노후를 위해 집을 이용하라> 라는 책에 보면, 역세권 소형 아파트를 전세주고 매수하여 점차 월세로 전환하라는 내용이 나온다. 내가 이해를 잘못한 것인지, 10평대 아파트가 소형 아파트라고 생각했는데, 이러한 단점도 있다는 것을 깨닫게 되었다. 모든 투자 방식에는 밝은 면과 함께 어두운 면이 있다. 이런 리스크를 잘 생각하고서 투자해야겠다.

 

 * 부동산 투자자는 공익사업가다.

아파트 투자에 대한 세간의 평가는 '투기적'이라는 것이 중론이다. 하지만 반대로 생각해 보면 아파트 투자자는 주택 시장에 주택을 공급하는 '공익사업가'라고 할 수도 있다. 국민이 쾌적한 주거환경에서 생활하도록 주거 정책을 펼치고, 주택을 공급하는 것이 국가의 의무이다. 그런데 국가가 그러한 의무를 혼자서 다 할 수 없으니, 시장에는 주택이 부족하거나 넘치게 된다. 그 과정에서 민간 주택 보유자, 즉 건물주들이 주택을 시장에 공급하면서 공공적인 역할을 수행하는 것이다. 즉 주택을 매수하여 공급하는 사람은 국민들의 주거 생활에 안정을 가져다주는 대가로 소유권과 시세차익, 전세금 상승분 등의 인센티브를 얻는 것이다.

그래서 한편으로 집주인은 '서비스 마인드'를 갖춰야 한다. 집주인이라고 고압적으로, 일방적으로 가격을 정하거나 해서는 안되고, 섬기는 마음으로 임대사업을 해야겠다는 생각을하기도 하였다.