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* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 청약의 모든 것 
* 적용할 것
 - 청약은 새 집을 싸게 마련할 수 있는 좋은 수단이다. 따라서 청약에 직접 당첨되는 것 뿐 아니라 청약을 활용하여 지역의 실수요를 파악할 수 있다. (다자녀 특공 기타지역 경쟁률, 미계약분 활용) 
- B급 아파트를 노리는 역발상 전략이 청약에서는 유효하다. 모두가 원하는 평형, 브랜드의 아파트는 과열양상을 보인다. 

Part 1 청약에 숨어 있는 기회에 주목하라

1장 왜 지금 청약을 해야 하는가?

* 청약 경쟁률 속에 숨은 비밀 - 청약은 실수요를 파악하는 바로미터 (51)

청약경쟁률과 청약자 수를 보면 잠재적 매수층이 얼마나 되는지 짐작하고 흐름을 파악할 수 있다. 단 '가짜 수'를 걸러내고 '진짜 수'가 얼마나 되는지도 살펴봐야 한다. 이는 당첨 커트라인 가점을 통해 판단할 수 있다. 당첨 최저가점이 높을수록 진짜 수일 확률이 높다. 가점이 높은 청약자일수록 당첨이 확실한 좋은 단지에 승부를 걸기 때문이다.

 

2장 당신이 모르는 '청약'이라는 문

* 돈이 없어서 청약을 못 한다는 사람들에게

목돈을 모으려면 '생각의 전환'이 필요하다. 아무리 부동산 시장이 어려운 시기라도 '부동산'은 늘 '적금'보다 낫다. 부동산을 사두면 그것은 결국 시드머니(종잣돈)이 되기 때문이다.

→ 내가 월급을 저축하는것 보다, 집값 상승분이 훨씬 더 크다. 또 내 월급 늘어나는 속도보다 전세금 올라가는 속도가 더 빠르다. 집은 나 대신 일하는 '또다른 나'이다. 집을 산다는 것은 나의 분신을 하나 더 만드는 것이며, 나의 분신이 내가 자는 동안에도 일해서 돈을 벌어오도록 시스템을 만드는 것이다. 

 

* 집이 있어도 청약을 공부해야 하는 이유 (75)

이미 집을 한 채 갖고 있거나, 청약에 한 번 당첨이 됐던 사람은 '이제 더 이상 자신에게는 청약의 기회가 없다'고 포기하는 경우가 정말 많다. 하지만 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역의 분양 아파트는 1주택자라도 청약을 넣을 수 있다. 그리고 꼭 청약 신청을 하지 않더라도 분양권과 입주권을 활용해 틈새를 공략할 수 있는 길이 충분히 있다.

 

Part 2. 청약 기본 지식 - 하루라도 더 빨리 청약을 하라

3장 청약의 기초 이것부터 짚고 넘어가라

* 청약 아파트와 청약통장의 종류 (86)

청약에 넣을 수 있는 아파트는 '국민주택(공공분양, 공공임대)'과 '민영주택(민간분양, 민간임대)'이 있다. 

...

국민주택에 청약을 넣느냐, 민영주택에 청약을 넣느냐에 따라 필요한 통장도 다르다. 청약통장은 '청약저축(국민주택을 분양 또는 임대받을 수 있는 통장)', '청약예금(민간업체에서 짓는 민영주택을 분양받을 수 있는 통장)', '청약부금(85m^2 이하 민영주택을 분양받을 수 있는 통장)', '주택청약 종합저축(청약저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 통합한 통장)'의 네 가지 종류가 있다.

 

* 청약 1순위 자격 (97-98)

민영주택 1순위 자격요건
국민주택 1순위 자격요건

투기과열지구 및 조정대상지역 내 국민주택에 청약하려면 청약통장 가입기간 2년, 납입횟수 24회를 채운 세대주(무주택이며, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 없는 무주택 세대 세대주)여야 1순위가 될 수 있다. 그 밖의 다른 지역은 다시 수도권인지, 수도권 외의 지역인지에 따라 달라진다. 수도권은 가입기간 1년, 납입횟수 12회를 채워야 하며, 수도권 외 지역은 각각 6개월에 6회만 채워도 된다. 이 둘은 또한 세대주뿐만 아니라 무주택 세대 구성원(세대에 속한 사람 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원)도 1순위 청약 신청이 가능하다.

...

민영주택 1순위 자격 요건에서 청약통장 가입기간은 국민주택과 동일하다. 다만 납입횟수와 해당지역의 기준 예치금액을 충족하는가는 다르다. 그리고 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우는 그 외의 지역보다 세 가지 면에서 더 까다롭다. 일단 반드시 세대주여야 하고, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대가 아니면서 동시에 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람이 아니어야 한다는 것이다.

 

* 국민주택, 40제곱미터가 기준 (103)

국민주택에서 전용면적 40제곱미터 이하는 납입횟수가 많은 순으로, 전용면적 40제곱미터 초과는 총 납입금액이 많은 순으로 당첨자를 선정한다.

 

* 민영주택 가점제, 추첨제 적용비율 (106)

 

* 민영주택 가점제 항목, 저수(107)

 

4장 정보수집, 아는만큼 보인다

* 당해와 기타 (141)

수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 서울인 경우 : 해당지역(서울) 50%, 기타지역 50%

수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 인천인 경우(광역시) : 해당지역(인천) 50%, 기타지역 50%

수도권 대규모 택지개발지구의 주택건설지역이 경기도인 경우 : 해당지역(경기도의 해당 시) 30%, 그 외 경기도(20%), 기타지역 50%

 

* 분양권의 개념, 분양권 전매란? (148)

아파트에 청약을 넣어 당첨되고 계약까지 마치면 '분양권'을 갖게 된다. 계약을 하고 입주하기 전까지, 그 틈새 기간에 분양권을 타인에게 파는 것을 '분양권 전매'라고 한다.

 

5장 특별공급 : 찾는 자에게 기회도 온다

* 특별공급 비율 (161)

 

Part 3 청약 실전 지식 : 전략적으로, 적극적으로 플랜을 짜라

7장 전략 : 무엇을 보고 어떻게 접근해야 할까?

* 다자녀 특공 : 수요 판단의 시금석 (227)

해당지역이라는 조건이 없고, 인근지역에도 50%의 공급비율이 정해져 있기 때문에 인기 있는 단지일수록 대상 청약자들이 많이 몰린다. 따라서 다자녀가구 특별공급 청약 접수 건수를 보면 그 단지의 인기도가 정확히 보인다. ... 중요한 포인트는 해당지역이 아닌 곳에서 얼마나 많은 사람이 특별공급에 접수했느냐다(다자녀가구만 기타지역 50%의 비율이 정해져있고, 신혼부부와 노부모부양은 해당지역에서 미달이 돼야 기타지역으로 넘어간다). 그 지역의 집값 상승을 견인하려면 수요층이 많아야 한다. 이 때문에 기타지역에서도 얼마나 들어와 살고 싶은지를 가늠해보면 더욱 가치있는 아파트를 선택할 수 있다. 

 

* 청약 당첨률 높이는 역발상 전략 (236)

당첨이 목표라면 사람들의 심리를 역이용하는 전략이 유용하다. 특별공급의 청약 결과를 보고, 경쟁률이 낮은 쪽을 택하는 것이 곧 당첨 확률을 높이는 비결인 셈이다.

→ 나는 공공임대아파트 청약을 여러번 넣으면서 이런 역발상 전략에 익숙해진 것 같다. 결혼 준비를 하면서 행복주택, 50년 공공임대주택, 국민임대 주택 등 여러 건의 청약을 신청했다. 그 결과 행복주택과 국민임대주택에 당첨된 경험이 있다. 중요한 것은 모두가 가고 싶어하는 곳이 아닌, '역발상 전략'을 써야 한다는 것이다. 일단 당첨되는 것이 중요하기 때문이다. 그래서 분양 아파트 청약에도 같은 전략을 활용하여 당첨되었다. 사실 나도 모르게 역발상 전략을 사용한 것이다. 

 

8장 탐색 : 어떤 아파트에 주목해야 할까?

* 프리미엄 산출 공식 (251)

프리미엄 = 입지 가치 + 신축 가치 + 미래 가치
1. 주변 아파트의 시세를 체크한다.
2. 분양단지 주변의 랜드마크 아파트나 가장 최근에 지어진 아파트를 선택해 비교해 본다.
3. 입지 가치, 신축 가치, 미래 가치를 비교하며 따져본다,

→ 내가 분양 받은 검단 신도시 아파트의 프리미엄을 분석해보고자 한다. 

1. 주변 아파트 시세 체크(동일 평형인 59형으로 파악) : 평당 약 1500만원 형성

서구 원당동 20평대 아파트 평당가 / 김포 풍무동 20평대 아파트 평당가

 

2. 주변의 랜드마크 아파트 or 최신 아파트 선택 비교 : 

비교단지 : 김포풍무꿈에그린더포레듀4단지 (2018년 입주, 101역 예정지 - 김포풍무역과 거리 유사)

59형 분양가 약 2억 6천만원 → 입주 후 4년간 약 80% 상승

 

3. 입지 가치, 신축 가치, 미래 가치 비교

- 비교단지의 경우 김포 골드라인으로 인해 교통 입지가 좋으나, 향후 인천 1호선 개통 및 공항철도와 연결시 교통 입지는 더 좋아질 가능성이 있음.

- 신축으로서 더 편리한 시설로 신축 가치도 인정됨

- 향후 GTX-D노선 개통, 스마트 위드업, 넥스트 콤플렉스, 법원/검찰청 준공으로 인한 꾸준한 일자리 창출, 유입으로 미래가치도 있다고 생각할 수 있음.

 

9장 실전 : 모델하우스 임장부터 입주 후 점검까지

* 신도시 입주장과 2년 주기 (326-328)

신축아파트는 두세 달 정도 되는 입주 시기에 매매나 전세 물량이 일시적으로 쏟아진다. 이를 '입주장'이라고 표현한다. 이때는 매매가가 소폭 하락하거나 전월세 시세가 낮게 형성되기도 하지만, 입주가 마무리 되는 시점이면 곧 '물건 잠김 현상'이 생겨 가격은 다시 올라간다.

특히 입주 2년 후는 전,월세 2년 계약 만료 시점과도 맞물려 상대적으로 물량이 많이 나온다. 이때 세대수가 많은 단지는 매매가나 전세가가 또 일시적으로 하락한다. 이런 '입주장'을 2년마다 겪게되는 셈이다.

따라서 매도를 한다면 물량이 가장 적을 때인 3년, 5년, 7년 등 홀수 해의 주기로 거래하는 것이 좋다. 전세를 줄 때도 전략적으로 생각해야 한다. 그래서 나는 대단지 새 아파트의 전세를 줄 때 3년 계약을 제시한다.

 

Part 4 대안 찾기 : 청약통장 없이도 새 아파트 갖는 법

10장 미계약(잔여세대)과 미분양으로 새 아파트를 잡아라

* 미계약(잔여세대) vs. 미분양 (362)

'미분양'은 일반공급 2순위까지 청약 신청을 받았지만 신청자가 부족해서 잔여 물량이 없는 경우(아무에게도 동호수가 배정되지 않고 남은 물량)을 말한다. 반면 '미계약'은 특별공급과 일반공급 청약일정이 끝나고, 예비당첨자 계약까지 완료된 이후에 '부적격 처리'가 되거나 자금 부족 등의 이유로 계약을 포기한 사람들로 인해 발생한 잔여 물량(누군가에게 동호수가 배정되었지만 계약이 성사되지 않은 물량)을 말한다.

→ 미계약은 '임용취소', '입학 취소'라고 할 수 있고, 미분양은 '지원자 미달'이라고 할 수 있다. 미계약은 분양 완판을 전제로 하기 때문에 미분양 보다는 좋은 아파트일 가능성이 있다. 미계약분은 청약통장이 없어도 가능하고, 당첨이 되어 계약을 해도 재당첨제한에 해당하지 않는다. 다만 청약 시 주택 수 계산에는 포함된다.

 

* 아무도 관심 없는, 그러나 돈이 되는 B급 단지들 (369-372)

1년치 분양예정물량을 보면서 내가 특히 주목하는 건, 지금 당장은 단점이 많이 보여도 나중에 단점이 없어질 'B급 단지들'이다. ... 나는 이렇게 매년 미계약 잔여세대 물량으로 청약통장 없이도 새 아파트에 당첨되는 기쁨을 계속 누려오고 있고, 이런 물건만으로 남들 연봉만큼의 돈을 벌고 있다. 내 강의를 듣고 있는 수강생들도 나와 함께 새 아파트를 마련하는 경험을 하나둘 쌓고 있다. 

 

* 미분양 활용하기 (380)

미분양이라고 꼭 안좋게만 볼 이유는 없다. 미분양이 난 이유를 면밀히 분석해보면서, 동시에 추이를 잘 살펴보도록 하자. 주목할 만한 미분양 지역이 있다면, 해당 지역의 분양 단지를 집중적으로 찾아보는 것도 방법이다. 

 

11장 전매제한이 풀린 '알짜 분양권'을 매입하라

* B급 분양권의 매력 (387)

투자 수익률이 좋은 B급 알짜 분양권을 잘 공략해 보자. ... 미분양지역과 비선호지역이 아니라면 입주 후 새 아파트는 반드시 오른다.

<분양권 매매 시 필요 금액>
분양계약금 + 프리미엄금액 + 확장비, 옵션비 계약금 또는 중도급 + 중개수수료

 

12장 '집주권'으로 새 집 마련하는 방법도 있다.

* 입주권 = 청약만점통장(407)

재건축, 재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 해당 사업장의 조합원들이 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이를 '입주권'이라고 한다. 청약 신청을 통해 당첨이 되어야 가질 수 있는 분양권과 달리 '100% 당첨이 확실한 권리'라는 의미에서 입주권은 '청약가점 84점의 무적 통장'을 갖는 것과 마찬가지라고 이야기한다. 

 

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