[2022-24] 대한민국 재건축 재개발 지도 (정지영) ★★★ 우리동네 재건축 재개발은 ?
* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 재건축, 재개발에 관심을
* 실천할 점 : 우리 동네 재건축, 재개발 단지 알아보기
재건축, 재개발에 대해서 생각하면 '어렵다', '돈 많은 사람만 한다.'는 생각이 든다. 아무래도 다른 투자방식 보다는 복잡하고, 위험성이 큰 투자라는 생각이 든다. 이 책을 읽고 나서도 드는 생각은 '그래도 재건축, 재개발은 어렵다'라는 것이다. 재건축, 재개발은 투자의 난이도 면에서 생각해 봤을 때, 경매 다음으로 어렵다고 생각한다.
그럼에도 재개발, 재건축에 대해서 꼭 알아야 한다는 생각도 갖게 되었다. 왜냐하면, 서울의 주택 약 20%가 30년 이상이 되어 재건축이 가능한 상태가 되었기 때문이다. 즉, 지금은 별볼일 없고, 사람들이 찾지 않는 지역이더라도 재건축, 재개발을 통해서 새롭게 탄생할 수 있기 때문이다. 그래서 저자도 무조건 청약만을 고집하기 보다는 재건축, 재개발을 공부해서 또다른 방식으로 내 집 마련을 하라고 이야기 한다.
'충분히 싼 가격에 샀다면, 이미 잘 판 것이나 다름 없다'는 투자 격언이 있다. 다른 말로 하면 안전마진(Margin of Safty)가 확보된 투자를 하면, 왠만한 시점에 팔더라도 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 그런 측면에서 부동산 투자에서는 '싸게 사는 방법'으로 경매, 공매, 신축 분양, 그리고 재건축, 재개발이 있다. 그래서 저자도 충분히 싼 가격에 살 수 있는 재건축 재개발 을 추천하는 것이라고 생각했다.
이번 책을 통해서 배운 것은 재건축 재개발의 개괄적인 특징이었다. 한 마디로 '소방차가 지나갈 수 있는 동네인데 건물을 다시 지으면 재건축, 아니면 재개발'이라는 간단한 공식이었다. 물론 좀 더 상세한 구분이 있지만, 가끔 이렇게 간단하고 거칠게 구분하는 것이 더 기억하기 쉬웠다.
또 재건축, 재개발의 과정을 크게 다섯 단계로 나누어서 '정비구역지정 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 일반분양'으로 나누어진다는 것을 배울 수 있었다. 이전에는 낙후된 지역을 지나가면서 '축! 관리처분인가!' 라는 현수막이 붙어있어도 '뭐가 축하한다는거지?' 라고 생각하고 말았다. 그러나 이제는 '오 조합원분들 정말 고생이 많았겠다. 프리미엄이 얼마나 붙었을까?'라고 생각할 수 있을 것 같다. 물론 아주 정확하게는 아니겠지만, 재건축, 재개발에 대해서는 무지했지만 그래도 이제는 어느 정도 윤곽을 파악할 수 있게 되었다는 점이 뿌듯하다.
이 책의 전반부에서는 재건축 재개발의 '총론'에 해당하는 일반적인 이론들을 배운다. 즉 위에서 이야기한 재건축, 재개발의 차이점과 절차들, 그 과정에서의 비례율, 권리가액 등 핵심 용어들을 이해하는 과정을 거치는 것이다. 그리고 후반부에서는 구체적인 각론으로 들어간다. 서울의 핵심적인 재개발, 재건축 지역들, 강남3구, 용산, 서대문, 노원 등지를 시작으로 경기도의 성남, 광명, 안양, 수원의 재개발 재건축 지역들을 다룬다. 그리고 인천, 광주, 대전, 대구, 부산, 울산 등 광역시 지역을 이야기해준다.
이 부분을 읽으면서는 내가 한 번이라도 가보았거나, 내가 살고 있는 지역은 상대적으로 쉽게 이해가 된다고 느꼈다. 예를 들어 학교 다닐 때 가보았던 아현동 지역이나, 인천 지역은 상대적으로 쉽게 와닿은 것이다. 좀 더 지역에 대해서 공부하고 많은 지역을 가봐야겠다는 생각도 하게 되었다. 또 지방의 경우 다른 입지 결정 요인보다 '교육'이 핵심적으로 중요하다는 점도 배우게 되었다.
마지막 부분에서는 요즘 핫한 '리모델링'과 '공공 재개발, 재건축'과 '공공주도 재개발 재건축'에 대해서도 알게 되었다. 내가 살고 있는 주변 아파트에서도 재건축이 안되니 리모델링으로 바꾸는 것을 관찰했다. 내 주변에 하나도 이해할 수 없었던 일들을 조금이라도 이해할 수 있게 되어서 즐거운 독서였다.
책 속의 한 줄
* 재건축 재개발을 알아야 하는 이유 (14)
서울의 아파트는 점차 늙고 있습니다. 2021년에 시행된 '인구주택총조사' 결과에 따르면 서울 전체 주택에서 20년차 이상의 노후 주택 비율은 47.2퍼센트였고, 이 중 30년차 이상 주택은 전체의 약 20퍼센트에 달했습니다. 30년차는 재건축을 시작할 수 있는 연한이기도 합니다.
앞으로 서울에 지어질 새 아파트는 큰 이변이 없는 한 거의 재건축, 재개발 지역에서 탄생할 것입니다. 그리고 이 물량 가운데 일반 분양 물량, 즉 청약으로 풀리게 될 것입니다. 청약에 앞서 '청약이 될' 물건에 집중하는 것, 이것이 재건축, 재개발에 주목해야 할 이유입니다.
* 재건축, 재개발 속도 파악하는 방법 (57-59)
먼저 재개발 현장에서는 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 한다. 대지 면적이 같은 땅에 각각 단독주택과 빌라가 들어서 있다면, 단독주택에는 단 한 장의 조합원 입주권만 주어지지만 빌라에는 가구마다 입주권이 다 돌아간다.
재건축 추진 구역에는 아파트 전체의 단합도 중요하지만 동마다 서로 다른 잡음이 발생할 우려가 없는지 주의 깊게 살펴야 한다. 재건축 조합은 전체 구분소유자 중 75% 이상의 동의를 받았을 때 설립이 가능한데, 동시에 개별 동마다 50% 이상의 동의도 필요하다.
재건축 재개발을 통틀어 상가나 종교시설, 학교 등도 사업의 속도를 늦추는 요인이 된다. 당장의 생계와 직결된 문제인데다가 새 아파트로 거듭난 이후에도 이들 역시 좋은 자리를 차지하고 싶어 하기 때문이다.
* 재개발, 재건축 비교 (75-77)
머릿속에 소방차 한 대를 떠올려보자. 그리고 그 소방차가 불을 끄러 달려가는 모습을 상상해보자. 위태위태한 노후 주택들 사이로 소방차 한 대조차 도저히 지나다실 수 없을 만큼 좁은 길이 구불구불 이어지는가? 그렇다면 그곳은 바로 '재개발' 구역이다. 반면 아파트는 조금 낡고 주차 공간도 협소하지만, 반듯반듯한 도로 위로 소방차 한두 대는 거뜬히 지나다닐 수 있는 곳이라면 그 구역은 '재건축'을 시행한다.
* 재건축, 재개발 단계 : 정 / 조 / 사/ 관 / 인(83)
* 재건축 단지에서 용적률이 중요한 이유 (96)
재건축을 추진하는 기존 주택의 용적률이 낮다면 이는 분명한 장점이다. 추후 용적률을 '꽉 채워서' 새 아파트를 지을 때 늘어난 용적률 비율만큼 세대수는 늘어날 테고, 이는 곧 일반분양분의 몫으로 이어져 재건축의 사업성이 높아지는 결과를 낳는다. 사업성이 높아진다는 것은 곧 기존 주택을 소유하던 조합원들의 향후 부담금이 줄어든다는 의미이기도 하니, 이보다 더 좋을 수 없다. ... 그런데 그만큼 중요한 것이 또 있다. 바로 '땅의 용도'다. ... 제1종보다는 제2종이, 제2종보다는 제3종이 더 높은 용적률을 가질 수 있다.
* 조합설립인가 단계의 핵심 (107)
- 재건축 조합설립 동의율 : 토지등소유자 3/4 이상 & 동별 구분소유자 1/2 이상 & 토지 면적의 3/4 이상 동의
- 재개발 조합설립 동의율 : 토지등소유자 3/4 이상 & 토지 면적 1/2 이상 동의
- 어떤 시공사가 관심을 보이는지가 관건, 1군 시공사가 입찰했다면 사업성 보장
- 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 '조합원 지위 양도 금지'
* 사업시행인가는 재개발, 재건축의 7부능선 (112)
사업시행인가 단계에깢 이르렀다면 재건축, 재개발 사업이 무산될 가능성은 현저히 낮다고 봐도 좋다. 그래서 시간을 너무 많이 쏟고 싶지 않은 사람이라면, 혹은 머지않아 새 아파트가 생긴다는 확신을 갖고 싶은 사람이라면, 나는 이 단계의 물건에 주목하기를 추천한다. 실제로 이 단계는 투자자들 사이에 매수, 매도가 가장 빈번하게 일어나는 타이밍이기도 하다.
* 비례율, 권리가액, 부담금 (114 - 119)
- 비례율 = (총수입(종후자산평가액) - 총지출(사업비)) / 감정평가총액(종전자산평가액) * 100
- 권리가액 = 감정평가액 * 비례율
- 부담금 = 조합원부담금 - 권리가액
예) 감정평가액 = 3.1억 ( = 땅값 2.8억 + 건물값 0.3억) & 비례율 110% → 권리가액 = 3.41억
조합원분양가 = 4.5억 일 경우, 부담금 1.09억
* 재건축과 리모델링 비교 (364)
