[2022-52] 투자의 재발견 / ★★★★☆ / 투자의 정석

* 별점: ★★★★☆
* 한줄평 : 투자의 정석
* 적용할 점
- 전세 레버리지 투자 좀 더 깊게 공부(부동산 투자의 정석, 노후를 위해 집을 이용하라 등)
- 현금흐름을 기준으로 투자 여부, 시기 공부

이 책은 예전에 한 번 봤던 책이다. 그 당시만 해도 미국 주식시장이 매일 사상 최고가를 경신하고, 지방 아파트도 너나할 것 없이 모두가 하늘 높은 줄 모르고 상승하던 시절이었다. 그래서 저자가 이야기하는 '현금흐름'에 대한 이해나 관심이 적었던 것 같기도 하다.

하지만 그런 와중에도 '플로트'에 대한 개념과, 전세 레버리지 투자에 대한 관심이 생겼다. 그래서 <나는 부동산과 맞벌이한다>와 <노후를 위해 집을 저축하라>를 읽었다. 이제 실천을 해야 하는데 상황이 여의치가 않다. 분양 받은 아파트 등기를 치든가 해서 자금 사정이 정리가 되어야 투자를 하든 말든 할 것이기 때문이다.

이 책의 압권은 전세 레버리지 투자의 실제 사례를 설명해 주는 부분이라고 할 수 있다. 전세 레버리지 투자는 갭투자와 비슷하지만 엄연히 다르다. 두 투자 방식의 공통점은 세입자의 전세금을 활용해 집을 산다는 것이다. 하지만 그 목적은 분명히 다르다. 전세 레버리지 투자는 전세금의 상승분을 기대하는 것이고, 갭투자는 매매가의 상승분을 기대한다. 이에 따라 전세 레버리지 투자자는 장기간 전세금의 상승을 누리면서 보유하지만 갭투자자는 자신이 생각한 가격에 빨리 매도하고 떠나간다.

투자의 핵심은 현금흐름을 일으키는 자산을 가능한 많이, 오래 보유하는 것이다. 그러려면 레버리지를 활용하는 것이 필수이다. 그래서 부동산 투자가 주식투자보다 오히려 초보자들에게 꼭 필요한 투자 방법이다. 자금이 없으니 무이자 레버리지인 전세를 활용해 자산을 일단 빨리 늘려야 하는 것이다. 그치만 주식은 HTS에서 손가락 움직임 몇 번으로 살 수 있지만, 부동산은 임장가랴, 저평가 여부 확인하랴, 기다리랴 품이 많이 들어 접근하기가 쉽지 않다.

스페이스 봄이라는 저자가 운영하는 사이트에 가면 50만 이상의 도시들의 전세/매매 저평가 여부와 미국 배당킹들의 저평가 현황, 그리고 나의 기준금리 등을 활용할 수 있다. 우선은 현금흐름이고, 그 이후에 성장주 등 투자를 하는것이 맞다는 원칙을 다시한 번 깨달을 수 있었다. 강추다. 정말 강추다. 소장해야 할 필요성 100%, 아니 120%다. 저자가 쓴 '자유로운 투자자'도 소장하고 여러 번 읽어야겠다.

* 투자의 세가지 핵심 원칙 (5)

이 책을 통해 다음의 3가지 핵심 메시지를 독자들에게 전하고 싶다.

첫째, 투자의 핵심은 시세차익에 의존하는 것이 아니라 현금흐름이 만들어지는 자산을 모아가는 데 있다.
둘째, 자본 레버리지뿐만 아니라 시간 레버리지 또한 투자의 고려 요소다.
셋째, 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 실전 투자법을 꾸준히 실행해야 한다.

* 투자는 거위농장을 운영하는 게임이다. (23)

이와 같이 빈번한 '거래'를 하면 장기적으로 수익률이 낮아질 뿐만 아니라, 끊임없이 거래 대상을 물색하고 거래를 하느라 시간과 비용을 낭비하기 쉽다. 반면 우리가 추천하는 투자는 황금알을 가져오는 우량한 거위를 꾸준히 사 모으는 농장주가 되는 것이다. 거위가 낳아주는 황금알로 또 다른 거위에 투자할 수도 있다.

* 경제적 자유 = 현금 흐름 + 시간의 자유 (28)

모든 투자자는 많은 현금흐름을 얻기 위해 투자한다. 많은 현금흐름은 경제적 자유를 가져다주지만, 항상 시간의 자유까지 주는 것은 아니다. 시간의 자유를 추가로 얻기 위해서는 현금흐름을 만드는 데 소비하는 시간(투자활동 시간)을 줄여야 하고, 이를 위해서는 다른 사람의 시간, 또는 시간 소모가 적은 자산으로 시간을 레버리지 해야 한다.

* 투자의 5가지 핵심 개념 : 자산, 가치, 가격, 현금흐름, 보유 (44)

돈 자산과 시간 자산을 효과적으로 늘려가려면 좋은 투자를 해야 한다. 좋은 투자의 구체적인 방법은 다음과 같다.

좋은 투자의 방법은 자산의 가치를 측정하고, 그 측정된 가치보다 싸게(가격) 사서 현금흐름을 일으키며 보유하고 지속적으로 자산을 늘려가는 것이다.

* 통화량과 가격의 관계 : 통화량은 가격의 북극성이다. (54)

앞서 우리는 '좋은 투자란 저평가된 자산을 싸게 사서...'라고 했다. 결국 저평가된 자산은 '가치 대비 가격이 오르지 않은' 자산, 즉 '가치가 나쁘지 않은데 자산가격이 통화량 증가만큼 오르지 않은' 자산이라고도 볼 수 있다. ... 따라서 통화량의 방향은 투자자 입장에서 매우 중요하다. 통화량은 가격에서 북극성과 같이 기준이 되기 때문이다.

* 투자의 핵심 개념 정리 (63)

1. 자산은 현금흐름을 가져오는지 여부가 기준이 되어야 한다. 황금알을 낳는 거위를 모아가자.
2. 가치를 항상 비교분석하는 부자의 습관을 따라 하자. 우리가 쇼핑을 할 때 늘상 하는 것이니 투자할 때도 습관화하자.
3. 가격은 가치, 수요/공급, 통화량의 변화에 따라 변동하는데, 현 경제체제에서는 통화량이 증가하면서 대부분의 자산은 장기적으로 우상향할 것이다.
4. 현금흐름은 자산의 기본조건이기도 하고, 자산의 가격을 결정짓는 평가기준이 되기도 한다.
5. 자산은 장기 보유가 가장 유리하므로 처음부터 장기 보유할 만한 자산을 사자. 보유의 기준은 가격변동이 아니라 자산의 상태이며, 안정적 운용을 위해 자산을 분류해서 보유하자.

* 자산을 빠르게 늘리는 방법 (70)

자산을 빠르게 늘리는 방법은 첫째로 투자수익률이 높은 자산을 찾고, 둘째로 레버리지를 최대한 일으켜서 자산을 매입하는 것이다. 하지만 여기서 유의할 점들도 있다. 첫째는 투자수익률이 높다고 해서 모두 좋은 자산일까 하는 점이다. 둘째는 레버리지를 한없이 높였을 때 위험에 빠질 수도 있다는 점이다.

* 부동산 투자가 주식 투자보다 자산 증식에 유리한 이유 : 레버리지 (78)

수많은 젊은이들이 종잣돈과 시간 자산이 부족하다는 이유로 주식투자에 뛰어들고 있다. 하지만 주식투자는 자본 레버리지가 쉽지 않아서 자산을 늘리는 데 시간이 오래 걸린다. ... 반면 부동산형 투자에서 투자수익률 9.2%를 만족하는 자산은 많다. 뒤에서 설명할 전세 레버리지 투자도 한 예이다.

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* 전세 : 꿈의 레버리지인 플로트 (107)

부동산형 투자에서 볼 수 있는 플로트도 있다. 바로 전 세계적으로는 극히 드물지만 우리나라에서는 쉽게 볼 수 있는 임대제도인 전세다. 우리나라에서 플로트 사업자가 될 수 있는 간단한 방법은 '전세권'을 파는 전세 레버리지 투자자가 되는 것이다.

* 복리가 그 힘을 발휘할 때 까지 포기하지 말자. (147)

많은 사람들이 투자를 시작해서 몇 년 버티지 못하고 포기하는 가장 큰 이유가 여기에 있다. 처음 몇 년간 자산 증가의 속도가 너무 실망스럽기 때문이다. 하지만 그 이후의 변화를 보자. 6년째 되는 해 1.5억원, 7년째 되는 해 2.5억원으로 더디게만 증가하던 자산은 8년째에는 5억원을 돌파하더니 그후 1년 반 만에 목표했던 10억원으로 뛰어버린다! 처음 5년간은 자산이 1억 원밖에 늘지 않았지만, 만약 A씨가 포기하지 않고 남은 5년간 꾸준히 투자했다면 자연은 A씨에게 9억원이라는 달콤한 열매를 맛보게 해주었을 것이다. ... 다시 한 번 강조하지만, 자산의 증가는 자연의 연속성장을 따른다. 사람들의 기대와는 달리 일직선이 아니다. 시작은 매우 더디게 진행되며 지루하고 힘이 든다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 중도에 포기하고 옆길로 새버린다. 하지만 꾸준히 견디고 반복한다면 그 열매는 어마어마하게 커진다. 포기하지 말자! 자연의 원리가 그렇다.

* 저자 부부의 투자 기준 (155)

1. 현금흐름이 나오는가?
→ 자산이 창출하는 현금흐름으로 복리 투자하자.
2. 플로트, 즉 꿈의 레버리지를 이용할 수 있는가? 그리고 시간 레버리지 이용이 가능한가?
→ 레버리지 비용은 낮을수록, 레버리지 기간은 길수록 좋다. 그리고 나의 시간은 적게 들 수록 좋다.
3. 기대수익률이 우리 부부가 정한 기준 투자수익률보다 높은가?
→ 투자수익률을 점검해보자.

* 전세 레버리지 투자 (174)

만약 어떤 자산에서 현금흐름이 나온다면 그 자산의 크기는 클수록 좋을 것이다. 그래야 더 많은 현금흐름이 나올 테니 말이다. 그래서 내 돈뿐만 아니라 레버리지를 써서 자산을 매입하는 것이다. 그런데 여기서 사용하는 레버리지가 이자비용이 없고 대출기간도 거의 무기한이라면 더욱 환상적일 것이다. 그리고 이 자산에서 2~4년마다 현금흐름이 목돈으로 나와준다면 부담 없이 즐겁게 보유할 수 있다. 이러한 투자가 바로 전세 레버리지 투자이다.

* 전세 레버리지 투자 하는 방법 (177)

1. 지역 분석 : 매매가와 전세가가 둘 다 저평가되어 있는 지역을 찾는다.
2. 투자 아파트 수익률 분석 : 저평가 지역 중 투자 예산범위 안에서 입지가 가장 좋은 아파트 후보들을 선정한다. 그중에서 과거의 투자수익률과 미래 예측 투자수익률을 구해서 나의 목표 수익률보다 높은지 확인한다.
3. 전세를 레버리지해서 구매한다.
4. 같은 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투자금으로 아파트를 모아간다.

* 전세 레버리지투자의 리스크를 줄이는 방법 (185-186)

전세 레버리지 투자는 투자기간 중 약 15% 정도는 역전세가 될 위험이 있다. 또한 투자기간의 30% 이상은 예상하는 현금흐름이 나오지 않을 수 있다. 리스크를 줄이고 안정적인 전세 레버리지 투자를 하기 위해서 우리 부부가 지키려고 노력하는 조건은 다음과 같다.

1. 전세가가 저평가된 지역에 투자하기
2. 전세 수요가 많은 입지 선택하기
3. 되도록이면 아파트에 투자하기
4. 연전세 대비용 자금이나 신용 유지하기
5. 전국 각 지역으로 분산투자하기
6. 레버리지를 한 번에 많이 끌어 쓰지 않기

* 전세 레버리지 투자의 실제 사례 (196-198)

이 사례에서 볼 수 있듯이, 매매가와 전세가가 저평가된 지역에서 전세 수요가 꾸준히 있을 만한 아파트에 투자하여 안정적인 현금흐름을 누리면서 최대한 오래 유지하면 목표 수익률이 높아진다. 앞에서 매매가를 매우 보수적으로 추정했기 때문에 매도 시 현금흐름을 0으로 가정했는데, 현실에서는 매도가격이 전세가보다 높을 것이기에 수익률은 더 높을 것이다! 하지만 그 경우 황금알을 낳는 거위가 사라지므로, 현금흐름이 안정적이라면 되도록이면 매도는 고려하지 않는 것으로 하자.

* 전세가는 실사용가치를 반영한다. (203)

왜 전국의 아파트 매매가는 지역별로 전혀 다른 모습을 보이는데, 전세가는 지역별로 비슷한 흐름을 보일까? 전세가는 실사용가치를 주로 반영하지만, 매매가는 실사용가치에 투자가치를 더해 반영되기 때문이다. 전세는 매매보다 상대적으로 옮겨다니는 데 자유롭다. 전세가가 실사용가치 대비 높다면 같은 지역 내에서 다른 평수로 옮길 수도 있고, 다른 지역으로 이사를 갈 수도 있다. 다시 말해 전국 평균을 봤을 때 전세가는 대부분 실사용가치를 따라간다. 이 연쇄적인 전세의 이동은 전국적으로 전세가의 파동을 만들어내고, 결국 전세가는 입지 순위에 맞게 배열된다.

* 전세가 저평가 여부 확인하는 방법 : 전세 가격지수 추세선과 지수 비교(206)

통화량을 기반으로 추정한 전세가격 추세선과 실제 전국 전세가격지수의 그래프는 다음과 같다. 이를 보면 실제 전세가격지수는 추세선을 기준으로 들쑥날쑥하다. 전세가격지수가 추세선 대비 낮으면 저평가되었다고 볼 수도 있고, 전세가격지수가 추세선보다 높다면 고평가 되었다고 볼 수 있다.

* 전세 레버리지 투자의 최적기 : 전세, 매매 버블이 적은 지역 (222)

대전은 2018년 부터 2019년 초까지 전세 레버리지 투자의 최적기였다. 전세 버블이 없고, 매매 버블도 극소인 지점이다. 이때는 실투자금이 적게 들고 전세가의 버블도 작아 역전세 위험이 낮다. 이런 시기에 갭이 작은 아파트에 전세 레버리지 투자를 했다면 지금은 매매가도 오르고 전세가도 올라 마음 편안한 투자를 하고 있을 것이다. 갭투자자들은 얼른 팔고 다른 곳으로 가고 싶겠지만, 전세 레버리지 투자자는 느긋하다. 거위가 시간을 먹고 자라 황금알을 낳아주기 때문이다.

* 적정 공급량 통계의 한계(226)

아파트 공급 = 신축 물량 + 준공 후 미분양 + 경공매 물량 + 중개소 매물

흔히 씨는 인구 수의 0.5~0.55%라는 룰은 버리자. 시시각각 변하는 수요에 잘 맞지도 않을 뿐 아니라, 신규 아파트 수요만을 가지고 전체 수요를 알 수 있다고 말하기에는 너무 오차가 크다. ... 아파트 공급을 논할 때, 새 아파트 공급만을 보게 되면 오류에 빠질 가능성이 높다. 서울은 기존 아파트의 수가 많기 때문에 새 아파트의 공급이 주는 영향이 제한적일 수밖에 없다. 서울의 기존 아파트는 160만호 정도 되는데, 새 아파트의 공급량은 매해 약 4만호 정도다. 비율로 따지면 서울의 전체 아파트 중 2.5%에 불과해서 전체 가격을 좌우하지는 못한다.

* 아파트 가격을 결정하는 수급 불균형 (234)

수급불균형 = 공급 - 수요
공급 = 입주물량 + 준공 후 미분양 + 경공매 물량 + 중개소매물이므로
수급불균형 = 입주물량 + 준공 후 미분양 + 경공매 물량 + (중개소매물 - 수요)
　　　　　= 입주물량 + 준공 후 미분양 + 경공매 물량 + (평균 거래량 - 현재 거래량)

* 선 전세레버리지, 후 배당주 (250)

시간의 자유를 얻기 위해서는 자산이 증가함에 따라 부동산 투자와 주식/채권 투자의 비중을 조절해가야 한다. 전세 레버리지 투자는 전세가 상승이 예상되는 저평가 지역을 잘 골라서 들어가면 높은 수익을 기대할 수 있지만, 현실적으로 한없이 늘릴 수는 없다. 기업형으로 직원을 고용해 운영하는 방법을 고려해보거나, 아니면 시간이 점점 적게 드는 투자로 바꿔가야 한다. 즉 전세 레버리지 투자를 통해 어느 정도 원하는 수준의 경제적 자유에 가까워지면, 직원 고용이나 투자법의 교체 등으로 (수익률이 낮아지더라도) 시간 대비 수익률을 높이는 방향으로 나아가야 한다. 그 대표적인 방법이 바로 배당주 투자다.

* 배당주 투자를 먼저 해야 하는 이유 (254-255)

투자 소득에서 생활비 이상의 현금흐름이 생겨 일차적으로 경제적 자유를 달성한 이후라면, 배당주 뿐만 아니라 성장주 등 다양한 거위로 농장을 운영해볼 수 있다. 하지만 아직 그 수준이 아니라면 현금흐름이 있는 배당주에 집중해서 배당투자 시스템부터 만들기를 추천한다. 주가가 상승해도 배당이 없다면 이는 자산 증가일 뿐 투자수익이 아니다. 주식을 팔기 전까지는 투자수익이 없기 때문에 주가가 상승하면 팔아서 현금화하고 싶은 유혹이 커진다. 반대로 주가가 하락하는 경우에는 팔아서 손절하고 싶어질 것이다. 하지만 주식을 팔아버리면 자산은 사라진다. 그동안 폭발적인 주가 상승을 보여준 아마존, 테슬라를 운 좋게 초기에 매수했다고 하더라도, 오랫동안 보유할 수 있는 능력과 인내심을 갖춘 투자자는 얼마 되지 않는다.

* 현금흐름을 만들어내는 파생형(옵션) 투자 - 금 투자로 현금흐름 만들기 (284)

옵션 매도자는 매수자에게 약속을 하고, 돈(프리미엄)을 받는다. 만약 약속한 조건이 성립하면 매도자는 약속을 이행해야 하는 의무를 가지기 때문에 손해를 보게되고, 매수자는 이에 대한 혜택으로 이익을 보게 되는 구조이다. ... 금에 투자하는 동시에 현금흐름을 만드는 방법을 설명하기 위해 지금까지 꿈의 레버리지인 플로트와 선물옵션의 기본개념을 설명해 왔다.