[2022-53] 대출의 마법 / ★★★☆ / 대출의 정석
* 별점 : ★★★☆
* 한줄평 : 대출의 정석
* 실천할 점 : 대출, 세제 공부를 꾸준히
부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은 '가치 판단'이라고 생각한다. 사실 모든 종류의 투자가 가치와 가격의 괴리를 발견하고 이용하는 것이다. 물론 가치투자자의 관점에서 보자면 그렇다. 하지만 아무리 좋은 가치를 가진 부동산이라도, 그 부동산을 매수할 수 있는 자금이 없다면 기회를 놓쳐 버리고 만다. 그래서 자금을 동원할 수 있는 힘, 능력이 필요하다. 그것을 금융지능이라는 단어로 표현할 수도 있고, '대출 능력'이라고 표현할 수도 있다.
부동산은 특히나 그 거래 규모와 절대 금액 자체가 크기 때문에 대출을 받는 것이 매우 필수적이다. 그래서 은행에서 대출을 받아 투자를 진행하기도 하고, 세입자의 돈을 활용해 투자하기도 한다. 어쨌든 내 돈을 최소화하고 남의 돈을 잘 활용하는 것이 부동산 투자의 묘미이다. 하지만 대출 상품들은 자동차, 스마트폰 처럼 일반적으로 사람들이 많이 접하는 상품이 아니기 때문에 용어 부터가 어렵다. 그래서 대출도 공부가 필요하다. 하지만 우리나라에서 대출과 관련된 책은 거의 없었는데, 이번에 대출 상담사로 유명한 레오 님이 책을 내서 읽어보게 되었다.
개인적으로는 내년 중반 쯤에 신규 분양아파트에 들어갈 때 어떻게 자금을 조달해야할 지 궁금해서 더 집중해서 읽게 되었다. 이번에 책을 읽으면서 나에게 맞는 대출은 생애최초 보금자리론이라는 것을 알게 되었다. 그리고 대출을 받는 것도 중요하지만 대출보다는 물건을 보는 눈이 중요하다는 것을 다시 알게 되어 유익했다.
대출은 생물이다. 대출, 세제 등등 부동산과 관련된 내용들이 계속해서 바뀐다. 특히 지금 이 글을 쓰는 2022년 11월은 급격한 인플레이션, 금리인상으로 주식, 부동산 할 것 없이 자산 가격이 폭락한 상황이다. 그래서 정부는 대출 규제를 완화하는 등 부동산 시장의 안정을 위해서 노력하고 있다. 꾸준히 부동산 시장, 관련 제도들에 관심을 갖고 꾸준히 공부해야겠다. 그런 의미에서 이 책은 한번 읽고 말 책이 아니라 꾸준히 대출 규제가 바뀔 때 마다 계속 확인하면서 읽을 대출의 정석 같은 책인 것 같다.
1부 [기본] 복잡한 대출이 쉽고 만만해 진다!
* 전세대출의 유형 (77-79)
1. 정부(주택도시기금)에서 기획한 전세대출
- 버팀목 전세대출(기본), 청년 전용 버팀목 전세대출, 중소기업 취업청년 전세대출, 신혼부부 전세대출
2. HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울 보증)
-> 대출 정책 등이 상시적으로 변화하므로 대출 직전 확인하는 것이 가장 정확할 듯 하다.
* 근저당이 있는 집에도 전세대출을 받을 수 있다. (118)
1. 한국주택금융공사(HF) : 근저당 + 전세보증금이 매매시세의 100%를 넘지 않을 때 -> 전세 보증금의 80% 까지
2. 주택도시보증공사(HUG) : 근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않을 때 -> (매매시세-근저당)의 80%와 전세보증금의 80% 중 낮은 금액
3. 서울보증(SGI) : (매매시세*80%-근저당)과 전세보증금의 80% 중 낮은 금액
* 임대인이 전세대출을 알아야 하는 이유 : 레버리지의 극대화 (137)
임대인이 전세대출을 알아야하는 첫번째 이유는 바로 '레버리지' 때문입니다. 부동산과 관련한 레버리지에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 '대출', 또 다른 하나는 '전세'입니다. ... 이 두 가지를 동시에 활용하면 어떨까요? 나의 현금은 훨씬 적게 들어갑니다. 바로 주택도시보증공사(HUG)의 '안심전세'를 이용하는 방법입니다. ... 2020년 충남 아산시에서 실제로 이루어진 거래 내역입니다. 10층 물건을 5억 5천만원에 매수한 투자자가 같은 날 4억 2천만원에 전세 세입자를 들였습니다. 매매가와 전세보증금 사이에는 1억 3천만원의 차액이 있었고, 매수자는 3천만원만 가지고 아파트를 매수할 수 있었습니다. 어떻게 이런 일이 가능했을까요? ... 일단 주택을 매수하면서 미리 1억 원의 주택담보대출을 신청해 두었습니다. 주택담보대출을 신청해 두었습니다. 주택담보대출 신청은 대출 실행일로 부터 보통 2~3개월 전에 가능합니다. 그렇게 잔금을 치르는 날에 맞춰 대출금이 입금될 수 있도록 준비했습니다. 이처럼 1억원을 먼저 세팅해 둔 뒤 매매 잔금을 치르는 날 전세 세입자의 보증금을 함께 받았던 것입니다. 어떤 계약을 먼저 하는지, 즉 누구의 돈을 먼저 받는지가 그렇게 중요한 일일까요? 물론입니다. 만약 이분이 전세보증금을 먼저 받았다고 가정해 봅시다. 4억 2천만원이라는 전세를 안고 있는 물건이기에 주택담보대출을 실행하기가 어려웠을 것입니다.
2부 [실전] 별별 대출 고민이 속 시원히 해결된다!
* 은행별 시세 참고 기준 (151)
은행에 따라서는 KB시세만 보는 곳이 있고, KB시세와 한국부동산원의 시세를 같이 보는 곳도 있습니다. 그중 하나은행과 SC은행은 한국부동산원의 시세를 고려하지 않습니다. 오직 KB시세만으로 대출한도와 대출 가능 여부를 결정하지요. 그 밖에 다른 은행은 KB시세와 한국 부동산원의 시세를 함께 보면서 둘 중 높은 금액을 기준으로 대출 한도를 설정합니다. 보통 한국부동산원의 시세가 낮게 설정된다고 알려져 있습니다.
-> 하나은행, SC은행 : KB시세만 고려 / 나머지 은행 : MAX(KB시세, 부동산원)
* 디딤돌 대출과 보금자리론의 대출 특징 (152-153)
마지막으로 디딤돌 대출과 보금자리론을 이용할 때는 특별히 유의해야 할 게 있습니다. 디딤돌 대출은 매매가격과 KB시세가 5억원 이하일 때, 보금자리론은 매매 가격과 KB시세가 6억원 이하일 때 가능한 대출입니다. 하지만 이들의 대출 한도는 '실제 매매가격'과 'KB시세(또는 한국 부동산원의 시세)' 둘 중에서 낮은 금액을 기준으로 결정됩니다.
* 신용대출, 비주택담보대출은 DSR 한도를 많이 잡아먹는다. (170)
DSR 한도를 특히나 많이 잡아먹는 대출들이 있습니다. 바로 '신용대출(5년)'과 '비주택담보대출(8년)'입니다. 신용대출은 보통 만기가 1년입니다. 하지만 통상 다섯 번까지, 즉 5년간 연장할 수 있습니다. 그렇게 받은 신용대출은 매달 이자만 지불하고, 원금은 만기 시점에 한꺼번에 갚는 만기일시 상환방식을 따릅니다. 그러나 DSR을 계산할 때만큼은 다릅니다. 사용하고 있는 신용대출을 DSR 계산기에 입력할 때는 '만기 5년'에 '원리금균등 상환'으로 입력해야 합니다. 실제로는 매달 이자만 갚고 있지만, DSR에서는 다달이 원금과 이자를 함께 갚고 있다고 셈하는 것입니다.
* DSR적용을 받지 않는 대출들 (171-172)
그런데 DSR을 따지지 않는 대출도 있습니다. 주택담보대출 가운데 디딤돌 대출과 보금자리론은 DSR 계산에서 제외됩니다. (그 대신 DTI를 봅니다.) 또한 전세대출이나 청약중도금대출, 재건축/재개발 이주비 대출 등도 DSR 규제에서 벗어나는 대출입니다. 하지만 오해하지 말아야 할 것이 있습니다. DSR을 보지 않는 건 이들 대출을 실행할 때일 뿐 다른 대출을 실행할 때는 이들이 '기존 부채'로써 DSR 계산에 영향을 미칩니다.
* DSR을 유리하게 하는 10계명 (175- 177)
1. 소득을 올린다. : 마음대로 된다면 참 좋겠습니다.
2. 만기를 길게 설정한다. : 40년 만기가 가능하다면 40년을, 그렇지 않다면 초대 35년이라도 권장합니다.
3. 이자 상환 방식은 '원리금균등 상환'을 선택한다.
→ '원금균등 상환'은 DSR에 처음 1년 치의 높은 원금을 포함하기 때문에 불리합니다.
4. 만기가 짧은 대출은 재빨리 상환한다.
→ 신용대출, 자동차 할부, 학자금대출을 먼저 갚으면 DSR이 확 줄어듭니다.
5. 금리가 싼 은행을 찾는다.
→ DSR 전략의 핵심은 은행에 돈을 적게 주는 것입니다.
6. DSR을 보지 않는 디딤돌 대출, 보금자리론을 이용한다.
7. 또는 DSR을 50%까지 인정하는 제2금융권의 대출을 이용한다.
8. 부부합산소득으로 인정받는다.
9. 부부합산 시 오히려 불리하다면 한 사람에게 부채를 몰아 준다.
10. 추정소득으로 최대 5,000만원까지 소득을 인정받는다.
* 고정금리 vs. 변동금리 (189)
고정금리와 변동금리라는 선택의 기로에 섰을 때 어떤 판단을 내려야 하는지, 여러분에게 중요한 팁을 하나 알려드리겠습니다. 바로 '대출을 이용하는 기간'을 따져보는 것인데요. 전세대출이나 신용대출, 오피스텔 대출처럼 만기가 짧은 상품일 때는 굳이 높은 이자를 감당하면서까지 고정금리를 이용할 필요가 없습니다. ... 그렇다면 만기가 긴 주택담보대출을 받을 때에는 어떨까요? 그럴 땐 '언제 이사를 갈 것인지'를 따져봐야 합니다. ... 주택담보대출에 중도상환수수료가 사라지는 3년 뒤 이사를 계획하고 있다면, 이때 역시 고금리시기에는 고정금리보다는 변동금리를 이용하는 게 더 유리할 수 있습니다. 긴가민가 할 때는 좀 더 명확한 의사결정을 내리기 위해 '부동산계산기' 등 인터넷 이자계산기를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
* 체증식 상환방식 (195)
정책 상품인 디딤돌대출, 보금자리론에만 적용되는 상환방식입니다. 만 40세 미만의 차주만 선택할 수 있습니다. 대출 초기에는 이자 위주로 갚다가 원금 비중이 점차 늘어나는 방식입니다. 초반에는 원금 부담이 1만 원 이하로 극히 적기 떄문에 원금균등이나 원리금균등 방식보다 매달 부담하는 대출금이 적다는 장점이 있습니다. 다만 2022년 8월 기준 '50년 만기' 보금자리론에는 적용되지 않습니다. 따라서 보금자리론을 이용할 때는 40년 만기 체증식이 유리할 지, 50년 만기 원리금균등 상환이 유리할 지를 충분히 고민한 후에 선택할 것을 추천합니다.
* 디딤돌 대출 / 보금자리론 / 서민 실수요자 / 생애최초 보금자리론 자격요건(209)
| 1 | 연소득 | 74,000,000 | 입력값 |
| 2 | 총대출건수 | 2 | (본건 포함) |
| 3 | 대출1 | 264,000,000 | 주택담보대출, 원리금균등분할상환, 금리 4.5% |
| 4 | 대출1 잔액 | 264,000,000 | 입력값 |
| 5 | 대출1 기간 | 600개월 | 전체 기간(잔여 600개월) |
| 6 | 연원금상환액1 | 1,435,638 | 실제 상환액 |
| 7 | 연이자상환액1 | 11,850,630 | 실제 납부이자 |
| 8 | 대출2 | 44,000,000 | 신용 및 비주택담보 대출, 원리금균등분할상환, 금리 4.5% |
| 9 | 대출2 잔액 | 44,000,000 | 입력값 |
| 10 | 대출2 기간 | 60개월 | 전체 기간(잔여 60개월) |
| 11 | 연원금상환액2 | 8,800,000 | 대출총액 / 5년 |
| 12 | 연이자상환액2 | 1,815,770 | 실제 납부이자 |
| 13 | 총 원리금상환액 | 23,902,038 | 대출 원금 + 이자 상환액 |
| 14 | DSR | 32.3% | 총 원리금상환액 / 연소득 * 100 |
-> 부동산 계산기에서 계산해 본 DSR. 분양가 3.3억 / 생애최초 보금자리론 LTV80% / 부부합산 소득 7,400만원 / 신용대출 4,400만원 있을 때 DSR 계산 (32.3%) / 50년 만기 원리금 균등 분할상환 시 연 원리금 부담 약 1,300만원(월 110만원)
-> 2022.11.10. 부동산 대책으로 특례보금자리론 2022년 내 나올 예정이고, 공식적으로 생애최초 보금자리론 상품 나오면 업데이트가 필요하다.
3부 [심화] 똘똘한 대출 전략이 부의 크기를 좌우한다!
* DSR을 위해서 신용대출을 미리 갚을 필요는 없다. (242-243)
고길동 씨처럼 연소득이 5000만 원인 사람이 주택담보대출로 3억 원을 빌릴 경우, 5000만 원의 신용대출 금액 중 약 3300만 원을 상환해야 제1금융권에서 안정적으로 대출을 받을 수 있습니다. DSR 한도가 10%p 더 높은 제2금융권이라면 1200만 원만 상환해도 괜찮아 보입니다. 그렇다고 해서 '당장 신용대출을 갚아야 하는데 며칠 안에 어디서 돈을 구하지?'라며 겁먹을 필요는 없습니다. 주택담보대출을 신청하면서 은행에는 신용대출금을 상환할 예정임을 밝히고, 전산을 통해 최소한 얼마를 갚아야 하는지 문의한 뒤에 갚아도 늦지 않습니다.
* 대출 받기 좋은 4-5월 (248-249)
기왕 받는 대출, 잘 받고 싶다면 은행에서 대출을 풀어주는 시기를 노리는 게 좋겠지요? 은행이 실적을 채우기 위해 적극적으로 영업하는 시기를 노린다면 우리는 1년 중 가장 좋은 금리로 대출받을 수 있습니다. 제 경험상 '계절의 여왕'인 5월이 대출 받기에도 최고의 '봄날'입니다.
* 신용대출과 전세대출 만기 시에는 발품을 팔자 (250)
신용대출이나 전세대출을 받은 분들 중에는 습관적으로 대출을 연장하는 분들이 많습니다. 하지만 이처럼 만기가 짧은 상품들을 무조건 연장하는 것은 정답이 아닙니다. 당장은 귀찮을 지 몰라도 저렴한 금리를 찾아 부지런히 움직이는 과정이 불필요한 지출을 줄이고 부자가 되는 첫걸음일 수 있습니다.
* 한 세대 안에서 주택담보대출 두 건 받는 방법 (266)
먼저 자녀가 이사 갈 집(매수한 집)의 주소로 미리 전입신고를 하는 방법입니다. 허용 여부는 각 주민자치센터의 재량에 달려있습니다. ... 두 번째는 형재자매 집에 전입신고를 하는 방법입니다. 다만 이는 취득세까지 함께 검토해야 하기 때문에 무작정 추천하지는 않습니다.
-> '세대' : 대출(직계존비속) vs. 세제(직계존비손+형제자매)
* 기존 주택 처분 기한, 전입의무 변경 (278)
2022년 8월 1일 이전 중도금 대출 시 '신규주택 준공 이후 소유권이전등기일로부터 6개월 이내 기존 주택 처분 약정'을 체결하였어도, 2022년 8월 1일 이후 잔금대출 약정을 새로 체결할 경우 완화된 규제(기존 주택 처분 기한 6개월 → 2년, 신규주택 전입의무 폐지)를 적용합니다.
* 대출-물건은 한 묶음이다. (313-314)
기존의 저금리를 유지하면서 주택을 갈아타기할 수 있나요? 그런 방법은 없습니다. 기존 주택에 받아놓은 저금리 대출을 계속 유지하면서 목적물(주택)만 변경하고 싶다는 생각은 충분히 이해가 됩니다. ... "매도인이 받아놓은 대출을 제가 인수할 수는 없나요? 그 집에도 대출은 있을 거잖아요." 이 역시 불가능합니다.
* 대출은 목적이 아닌 수단 (316)
대출은 '수단'이지 목적이 아닙니다. 대출이라는 좋은 수단을 지렛대 삼아 안락한 내 집을 마련하고, 나아가 경제적 자유까지 누릴 수 있게 된다면 그것만으로도 대출은 제 역할을 다한 셈입니다. ... 저는 이 책을 읽는 여러분이 때와 상황에 맞춰 금리와 한도를 유연하게 사용할 수 있는 투자자의 관점을 얻길 바랍니다. 그러기 위해서는 '마음'을 바꾸는 것이 가장 중요합니다. '지금부터 나는 부자가 되기로 결심했어!' 또는 '지금부터 나는 부동산을 거주 목적뿐만 아니라 투자 목적으로도 생각하겠어!' 하고 결심하는 순간 부로 향하는 길이 열린다고 생각합니다.
* 살 때 보다는 팔 때를 중심으로 생각하라. (320)
자산 증식에 도움이 될 부동산을 원한다면 '다른 사람에게도 매력이 있는가?'를 중요한 기준으로 삼고 물건의 가치를 판단해 보길 바랍니다. 내가 부동산을 매도할 때 나의 부동산을 나처럼 좋아해 주고 기꺼이 사 줄 사람이 있는지를 말이지요.
* 똑똑한 갈아타기 전략 (323)
2년 이상 2주택을 유지하며 똑똑한 갈아타기를 하고 싶다면, 대출보다는 전세 레버리지를 이용하는 게 좋은 방법입니다. 주택 담보대출을 받지 않고 세입자가 낀 집을 매수한 뒤, 세입자의 퇴거일에 맞춰 전세퇴거자금대출을 받고 입주하는 방법입니다.
* 수익형 부동산 거래 참고 사이트 (355)
다음의 표는 상가나 수익형 부동산을 매수할 때 참고할 때 좋은 사이트입니다.
* 오피스텔 투자는 개인 명의 보다는 법인 사업자 명의로 (367)
DSR 규제로 인해 개인 명의로 오피스텔을 매수하기가 무척 어려워졌습니다. 오피스텔은 주택이 아니라서 대출 또한 비주택담보대출을 받아야 하는데요. 비주택담보대출은 DSR을 계산할 때 만기가 8년입니다. ... 그렇다면 법인 사업자는 어떨까요? 법인사업자 명의로 오피스텔 대출을 받을 때는 대출이 가능한 은행을 찾는 것이 관건입니다. ... 대출이 가능한 은행을 잘 만난다면 법인사업자는 LTV 60~80%선에서 소액임차인 최우선변제금을 뺀 금액만큼 대출 한도가 결정됩니다. 개인사업자와는 달리 RTI를 따지지 않는 것도 장점입니다.
