[2022-56] 대한민국 부동산 사용설명서 / ★★★☆ / 결국은 수요와 공급

* 별점 : ★★★☆
* 한줄평 : 결국은 수요와 공급
* 적용할 점 : 공부를 위한 공부가 아닌, 수요와 공급을 파악하기 위한 부동산 공부

바야흐로 부동산을 비롯한 자산들의 가격이 급랭하고 있는 시기다. 지난 2년간 급속하게 올랐던 자산 가격들이 급격하게 떨어지고 있다. 주식을 비롯해서 부동산도 마찬가지다. 하지만 분명한 것은, 이렇게 하락하는 시기도 언젠가는 지나가고 다시 정상적인 가격 움직임으로 돌아올 때가 있다는 것이다.

 

자본주의 시스템은 자산의 가치와 투자자의 심리가 어우러져 이루어지는 하나의 음악과 같다고 생각한다. 자산의 가치는 급격하게 변하지 않는다. 기업의 실적과 부동산의 입지는 잘 변하지 않는 것이다. 하지만 이를 바라보는 수 많은 투자자들의 감정과 생각은 시시각각 요동친다. 그렇기에 자산의 가격은 급격하게 변한다.

 

이러한 투자 환경에서 투자자는 자신만의 기준과 관점을 가져야 한다고 생각한다. 만약 본인의 기준이 없다면 주변에서 하는 이야기에 주관 없이 휘둘려 손실을 볼 가능성이 높기 때문이다. 그러려면 우선 투자의 세계에서 오랫동안 살아남아 꾸준히 수익을 올리고 있는 사람의 의견을 듣는 것이 좋다. 왜냐하면 그 사람은 이미 생존했다는 것 자체만으로 성공적인 투자를 이어가고 있을 가능성이 높기 때문이다.

 

이 책의 저자 빠숑 김학렬 님은 우리나라 부동산 투자계에서 정말 유명한 사람이다. 지금도 부동산에 대해서는 잘 알지 못하지만, 내가 부동산 책을 하나도 읽지 않았던 때에도 '빠숑' 이라는 닉네임은 알고 있을 정도였으니 말이다. 그래서인지 빠숑님의 책을 읽으면 뭔가 푸근하기도 하고 친근하기도 한 느낌이어서 좋다.

 

이 책은 제목에 나와있는 것 처럼 우리나라에서 부동산을 투자든 실거주든 이용할 수 밖에 없는 모든 국민에게 꼭 필요한 사용 설명서라고 생각한다. 부동산을 바라보는 관점을 시장, 수요, 공급, 가격, 상품, 입지, 정책의 6개의 테마로 분류하여 상세히 설명해 주고 있다.

 

이 책을 읽으면서 개인적으로 가장 감명 깊었던 것은 바로 '부동산 시장에 대한 저자의 관점'이었다. 빠숑 님은 부동산 시장을 있는 그대로 바라보는 '효율적 시장론자'라는 생각이 들었다. 부동산 시장은 그 나름대로 꽤나 합리적이고 효율적이라는 것이 저자의 시장론인 것 같았다. 

 

시장은 합리적이어서 입지에 따라서, 상품에 따라서 나름의 가격을 매긴다. 이유 없는 가격은 없다는 것이 그의 생각이다. 부동산 시장의 상승과 하락을 이분법적으로 보았던 나의 초보적인 생각을 수정할 수 있었다. 시장은 언제나 답을 알고 있으므로, 시장의 원리를 거스르려는 정부의 정책은 역효과를 불러올 수 밖에 없다는 것이 저자의 생각이다.

 

시장 원리는 간단하다. 공급과 수요의 관계이다. 공급이 많으면 가격은 떨어지고, 수요가 많으면 가격은 올라간다. 정부 정책이 공급 또는 수요 측면을 자극 또는 억제 하면 결국 가격이 변화한다. 거시경제 환경도 마찬가지의 매커니즘으로 작동한다. 따라서 투자자는 수요와 공급을 이해하고 파악하며 활용하기 위해 부동산 공부를 해야 한다. 입지를 분석하고, 상품성을 파악하는 모든 과정은 결국 수요와 공급, 그리고 가격의 함수를 이해하기 위한 것이다. 

 

이 책을 통해서 많이 배운 것 같다. 단편적이고 표면적으로 알고 있던 부동산에 대한 생각이 조금이나마 통합적인 사고로 정리된 것 같아서 뿌듯하다.

 

* 부동산 투자의 원칙 세 가지 (43-44)

위험 징후가 보이는 지역이 눈에 띄기 시작한 지금은 부동산 시장의 블랙스완을 대비해야 한다. 가장 좋은 방법은 부모 세대를 벤치마킹하는 것이다.

첫째, '묻지 마 투자'를 하지 않는다. 생활비를 감안하지 않은 무리한 대출도 금지다. 매수한 부동산의 미래 가치가 이유 없이 상승하리라고 기대하는 것은 아닌지 늘 의심해야 한다. 
둘째, 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장이 아닌지 체크해야 한다. 지금 가장 핫한 지역의 부동산 시장이라도 당장 그 수요를 받아 줄 실수요층이 있는지 확인해야 한다. 서울이 아닌 지방의 중소 도시는 더욱 주의가 필요하다. 
마지막으로 본질에 충실하게 투자해야 한다. 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선이다. 

 

* 역전세를 대비하는 자세 (56)

정리하면 역전세를 활용할 수 있는 지역과 대비하는 지역이 있으니 개별 입지에 맞는 전략을 수립해야 한다는 것이다. 우선 수요가 충분한 지역은 역전세를 활용하는 전략을 짜야 한다. 투자자들은 저점 매수의 기회로 활용할 수 있다. 전세 희망임차인에게는 좋은 입지의 아파트를 상대적으로 저렴한 전세가로 들어갈 기회가 될 수 있다.

→ 대기 수요가 충분한 서울 같은 지역은 전세가가 낮아지면 오히려 좋은 투자 시점이 된다. 왜냐하면 미래에는 전세가가 다시 올라갈 가능성이 있기 떄문이다. 우수한 입지란 수요층이 풍부한 지역이다. 부동산은 공급이 제한적이다. 단기간에 급격하게 늘릴 수 없다. 부동산의 특징, 부증성(不增性)이다. 공급 대비 수요가 많으면 가격은 올라간다. 따라서 초과 수요의 부동산, 우수한 입지의 부동산은 가격이 올라갈 수 밖에 없다. 그런 눈을 길러야 겠다. 

 

* 내가 사는 지역의 전문가가 되어야 한다. (76)

내가 거주할 지역의 부동산에 대해서는 내가 전문가가 되어야 한다. 정부도 기업체도 전문가도 매스컴도 내 주거 생활을 책임져 주지 않는다. 관심 있는 지역의 과거와 현재, 그리고 미래를 애정을 가지고 직접 확인하는 습관을 갖자. 나와 내 가족의 거주 편의성을 확보하는 가장 좋은 방법이다.

→ 부동산은 지역별로, 시기별로, 상품별로 가격 움직임이 다르다. 따라서 관심있는 지역을 선정하고 꾸준히 추세를 확인해야 한다. 그래야 지역에 대한 이해와 부동산에 대한 이해가 커질 수 있다. 나는 어디를 선정할 것인가? 인천 검단, 인천 송도, 그리고 그 이후 움직일 서울 상급지에 대해서 공부해야 할 것이다. 

 

* 수요를 추정하는 빠숑의 방법 (102)

해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다. 물론 보합 상태는 시기와 조건에 따라 다르게 판단해야 한다. 이 수치는 지역과 단지에 따라 달라져야 한다. 관심 지역이나 단지를 꾸준히 관찰하면서 그 지역만의 수치를 재정의해야 한다. 

 

* 자가점유율과 전세가율의 의미 (132-133)

자가 점유율은 미래 가치에 따라 달리 해석해야 한다. 자가 점유율이 낮고(전월세 비중이 높고) 매매가 대비 전세가율이 높으면 실수요는 많지만 매입할 만큼 미래가치가 높지 않다는 뜻이다. 자가 점유율이 낮고 전세가율이 낮으면 실수요도 많고 미래 가치도 높다는 뜻이다. 

→ 자가 점유율이 낮다는 것은 투자 물건이고, 미래 가치가 높다는 것이다. 전세가율이 높다는 것은 전세 수요가 많다는 것이고, 거주 편의성이 높다는 것이다. 어떤 투자가 성공적인 투자일까? 전세가율은 높은 지역 중 자가 점유율이 낮아질 지역의 물건을 사는 것 아닐까?

 

* 최고가 아파트를 활용한 투자 (151) 

첫째, 지역 내 최고가 아파트를 찾는다. 둘째, 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다. 셋째, 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격 차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다. 

 

* 매수/매도 타이밍 정하는 방법 (174)

결국 매수, 매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져보면 된다. 

 

* 도시정비사업지 주민들의 경제력도 중요하다. (216)

결론적으로 얘기하면 재건축, 재개발 등 도시정비사업의 추진 기준은 △주변 시세, △입지 여건, △조합원의 경제력이다. 이 세 조건은 연결되어 있다. 교통이 편리하고 학군 등 생활 여건이 좋은 입지는 시세가 높다. 시세가 높은 곳에 주택을 소유한 층들은 경제력도 높을 것이다. 이런 조건이어야 도시정비사업이 추진될 확률이 높다.

→ 재건축, 재개발이라고 무조건 대박이 아니라는 것을 깨달았다. 부동산의 변하지 않는 가치인 '입지'가 가장 중요하다. 도시정비사업은 '입지'라는 상수에 '상품성'이라는 변수가 더해지는 것이기 때문이다. 입지가 좋으면 상품성이 별로여도 수요가 몰린다. 입지가 나쁘면 상품성이 좋아도 수요가 적다.

한편 입지가 좋은 곳은 이미 수요가 몰려 있으므로, 상대적으로 주거 상품 구매력이 높은 계층이 소유하고 있을 가능성이 높다. 누구나 살고 싶은 곳은, 돈 많은 사람이 선택할 가능성이 높은 것이다. 그래서 도시정비사업을 하더라도 경제력이 있는 사람들이 더 좋은 브랜드, 더 좋은 마감재를 선택하여 상품성을 높일 가능성이 높다. 

 

* 오피스텔 투자 전략 (230, 234)

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것이다. 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있다. 오피스텔 투자 결정 시 입지가 가장 중요하다. 여기에 목적을 분명히 해야 한다. ... 그럼에도 불구하고 오피스텔의 최초 매수 목적은 월세 수익이어야 한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파, 즉 보너스여야지, 시세 차익을 목적으로 접근하면 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다. 

 

* 정부가 직접 알려주는 입지 기준들 (259)

규제 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳으로 해석할 수 있고, 투기과열지구는 투기지역 다음으로 수요가 많은 곳으로 판단하면 된다. 조정대상지역은 수요가 많은 듯한데, 조금 더 지켜보겠다는 곳이다. 기타 지역은 정부도 알 수 없으니 개인 스스로 판단하라는 뜻이다. 

 

* 부동산 공부의 목적 : 수요 파악 (283)

부동산 공부를 제대로 해야 하는 이유가 여기에 있다. 부동산, 특히 입지를 분석하는 이유는 입지 조건이 갖춰져 있는지를 체크하려는 것이 아니다. 그 입지에 수요가 있는지, 있다면 어떤 수요가 얼마나 존재하는지를 확인하는 것이다. 또한 시세가 어느 정도인지를 파악하기 위함이다. 수요와 가격을 제외한 입지 분석은 의미가 없다. 부동산 입지를 분석하는 것은 예술 작품을 고르는 것이 아니다. 

→ 부동산 입지 판단 기준은 교통, 교육환경, 자연환경, 상권, 상품성이다. 이러한 요건이 갖춰져 있는지 파악하는 이유는 단순히 '입지가 좋다, 나쁘다'를 판단하려는 것이 아니다. 지금 내가 사서 나중에 팔 때 '더 높은 가격으로 사 줄 수요가 있는가?'를 판단하기 위한 것이다. 입지가 좋다면 수요가 지속적으로 발생하고, 더 증가하므로 위 질문에 Yes로 대답할 것이고, 아니라면 No라고 대답할 확률이 높아지는 것이다. 입지를 위한 입지는 필요치 않다. 수요를 위한 입지가 중요하다. 

 

* 투자는 항상 Exit을 생각 : 수요가 적은 지방 소도시 투자의 위험성 (284)

서울, 수도권, 광역시권, 지방 대도시에 소액 투자할 물건이 없다고 지방 소도시에 투자하는 사례가 빈번히 말생한다. 소액 투자는 수요가 많은 곳에서, 증가하는 곳에서 유용한 방법이다. 수요층의 한계가 있는 곳은 리스크가 매우 크다. 수요 규모 추정이 어려운 지방 소도시 투자는 지양하자. 

→ 빠숑님이 위 문장에서 언급한 순서대로 수요가 풍부해 상대적으로 '안전'한 투자처라고 생각한다. 서울, 경기, 인천, 지방 광역시, 인구 50만 이상의 지방 도시들이 중요하다. 그보다 인구가 적은 지역은 고수의 영역이다. 일단 수리영역 2점 짜리 문제를 풀어야 3점, 4점짜리 문제도 풀수 있다. 

 

* 2기 신도시의 미래 : 10년 후를 기대하자 (286-287)

오늘 매수해서 내일 매도하는 주식시장의 데이 트레이딩과 달리 부동산 투자는 단기적으로 투자하면 안 된다. 그건 투기다. 정상적인 부동산 투자라면 단기간의 시세 변동보다 몇 년 후에도 시세가 꾸준히 상승할 확률이 높은 부동산에 해야 한다. 이 목적을 달성하려면 해당 부동산의 미래 가치에 대한 확신이 있어야 한다. 2기 신도시 아파트에 투자할 생각이 있다면 단기간의 시세 변동보다 미래 성장 가능성을 봐야 한다. ... 1기 신도시가 활성화되는 데 왜 10년이라는 절대 시간이 필요했을까? 교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반 시설이 제대로 역할을 하는 데 10년이라는 시간이 필요하기 때문이다. 

 

* 부동산 투자의 기준 : 장기적 사고, 수요 (294)

이렇게 제안하고 싶다. 단기적인 시장을 보지 말고 장기적으로 생각해 보자고 말이다. 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다.

 

* 정책을 살피고 활용하는 방법 (319)

그렇다면 정부 정책을 어떻게 활용해야 할까? 가장 먼저 할 일은 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴보는 것이다. 정부의 정책과 자신이 아무런 관계가 없다고 단정 짓지 말자. 대강이라도 어떤 정책이 있는지 알아야 필요한 시기에 조금이라도 활용할 수 있다. 정책을 꾸준히 보면 저절로 정책을 판단하는 시각이 생긴다. 처음 정책을 접하면 법전을 보는 것만큼 어려울 수 있다. 그럴 땐 두 가지만 보자. 하나는 정책으로 혜택을 보는 대상이 누군인가, 둘째는 그 대상이 어떤 혜택을 보는가다.