[2022-59] 부동산 투자의 정석 / ★★★☆ / 부동산은 이 책으로 끝

* 별점 : ★★★★☆
* 한줄평 : 부동산은 이 책으로 끝
* 좋았던 점 : 부동산 백과사전(마인드 - 실천까지)
* 아쉬웠던 점 : 조금은 장황하다.

부동산 투자는 우리나라에서 수많은 부자들을 만들어낸 수단이다. 다른 재테크 수단과 달리 부동산은 '생활 필수재'이고, 그렇기 때문에 정부, 금융기관에서 레버리지를 많이 제공하기 때문이다. 또한 민간 레버리지인 전세제도를 활용할 수 있기 때문에 상대적으로 적은 투자금으로도 자산의 크기를 빠르게 불릴 수 있다. 그래서 많은 사람들이, 나를 포함해서 부동산 투자를 공부하고 실천하기 위해 노력한다.

지난 1년간 많은 부동산 책을 읽으면서 여러번 제목을 마주한 책이 있다. 바로 김사부라는 팔명을 가진 김원철 작가의 <<부동산 투자의 정석>>이라는 책이다. 이 책에 나와있는 전세 레버리지 투자법을 <<투자의 재발견>>, <<월급쟁이 부자로 은퇴하라>>, <<나는 부동산과 맞벌이한다>>등의 많은 책에서 발견하였다. 그래서 2차 저작물이 아닌 원전을 읽어보고자 이 책을 읽게 되었다.

이 책은 우선 '부동산 투자는 여전히 유효하다'는 전제에서 논의를 전개한다. 대한민국의 출산률이 가파르게 떨어지고 있는 작금의 상황에서도 부동산투자는 부를 축적, 증식하는 가장 좋은 수단이라는 것이다. 그 이유로 첫째, 대한민국의 부동산은 결혼으로 인한 세대분리, 1인 가구의 증가, 외국인 가구의 증가 등으로 향후 20년간 부족하다는 점을 꼽는다, 둘째로 계속해서 경제 성장을 해내는 선진국들의 경우에도 부동산 가격이 꾸준히 상승해 왔다는 점을 든다. 그리고 셋째로 소규모 개방경제인 대한민국에서 정부가 확실하게 통제할 수 있는 세수 확보 수단은 부동산 밖에 없다는 점을 상기시킨다. 마지막으로 넷째로 주택 보급률이 100%가 넘은 상황에서도 사람들은 더 좋은 주거 환경을 위해 새로운 주거 상품 등을 찾기 때문에 부동산은 여전히 좋은 투자 대상임을 증명한다.

개인적으로 이 주장에 상당부분 동의한다. 많은 사람들이 꿈꾸는 것은 결국 '내 집 마련'이다. 코인으로 많은 돈을 번 사람도 결국 가장 먼저 하는 것은 내 집 마련이다. 직장인들 끼리 농담삼아 '너 로또 1등 당첨되면 뭐할거야'라고 물어도면 대부분의 대답이 '강남에 아파트 산다;는 것이다. 그만큼 모든 사람들의 삶에서 '집'이 차지하는 부분이 크다고 할 수 있다. 그렇다면 인구가 줄어드는 이 상황에서도 여전히 부동산 투자는 수요가 공급보다 많은 좋은 투자 상품임을 인정할 수 밖에 없다.

부동산이 유효한 투자 대상임을 증명한 이후엔 어떻게 투자에 임해야 하는지 설명한다. 저자는 그 유명한 '전세 레버리지'투자의 방법론을 상세히 설명한다. 핵심은 약 3,000만원 가량의 돈을 모으고, 이를 전세가와 매매가의 차이가 그 정도 되는 아파트를 매수하라는 데 쓰는 것이다. 그리고 2년마다 약 2,000만원의 전세금 상승분을 모아 이 돈으로 또다시 3,000만원 가량의 전세가/매매가 차이가 나는 부동산을 매수한다. 이렇게 4년간만 나의 자금을 투자하면 계속해서 돈이 돈을 낳는 돈나무가 열린다는 것이 저자의 설명이다. 저자는 이렇게 약 10년간 연 1억~3억 가량의 돈이 나오는 시스템을 구축한 후엔 상업형 부동산으로 자산을 확장해야 한다고 주장한다. 그리고 이 과정이 완성되면 말 그대로 경제적 자유를 이룰 수 있게 된다는 것이다.

말로만 들으면 꿈만 같은 일이지만, 그 과정에서 난관이 있다. 즉, 전세 레버리지 투자는 극도로 단순한 방식이지만 실천하기가 힘든 난관이 있는 것이다. 부동산 활황기에는 분양권, 재건축 같은 고수익 상품에 마음이 흔들리고, 침체기에는 부동산을 매수하기에 겁이 나기 때문이다. 또 최소한 4년 이상은 3,000만원 이상을 모아 투자해야 하는데 그만큼 인내심이 많은 사람이 많지 않기도 하다. 그리고 4년간 수익금을 허투로 쓰지 말고 잘 모아 재투자 해야 하지만 중간중간 잘못된 방식으로 쓰기 때문에 전세레버리지 투자를 성공하지 못하는 경우가 많다고 한다.

저자는 2000년대에 한 번 이 책을 처음 썼고, 2016년에 개정본을 냈다. 그리고 2022년 지금 다시 세번쨰 책을 발간한다. 10여년간의 시간동안 금융위기, 부동산 폭락, 정부의 규제 완화, 코로나로 인한 양적 완화와 통롸량 폭증, 그리고 전례없는 상승장을 모두 겪은 장본인이다. 나아가 강의와 교육을 통해 다양한 투자자들을 상담하고 간접경험을 많이 쌓았다. 그렇기에 전세레버리지 투자의 명과 암을 누구보다 잘 알고 있다. 이렇게 수많은 사람들의 경험과 시간을 압축하여 설명해 주어 고맙다는 생각이 들었다. 성공하기 위해서는 강점에 집중해야 한다. 하지만 동시에 필패하는 요인을 관리하고, 제거하는 것도 필요하다. 그런 점에서 이 책의 내용이 신뢰가 되었고, 도움이 되었다.

이 책에서 개인적으로 가장 인상깊었던 부분은 '내 집 마련에 대한 환상'과 관련된 부분이었다. 대부분의 사람들은 '내 집 마련'을 위해 대부분의 자산을 내 집에 깔고 있다. 저자는 이런 현실을 안타까워 하면서, 내집 마련은 가능하면 제일 뒤로 미룰 것을 주장한다. 내 집에 깔고 있는 자산을 일하게 만들어야 진정한 경제적 자유를 이룰 수 있기 때문이다. 내 집을 마련했지만 집 떄문에 자유를 얻지 못하느니, 집이 없어도 언제든 집을 선택할 수 있는 자유를 갖는 편이 낫다는 것이다. 저자는 집에 들어갈 돈을 투자하여, 돈이 돈을 버는 '전세 레버리지 시스템' 구축이 최우선 과제라고 이야기한다. 이 시스템을 구축해서 나오는 돈으로 내 집 거주에 드는 비용을 마련하는 것이 저자가 말하는 주거 문제 해결방법이었다. 정말 도움이 되고 생각을 깨워주는 발상이었다.

그리고 저자는 탁월한 투자자, 그리고 고수 투자자가 되기 위한 방법을 친절히 알려준다. 탁월한 투자자가 되기 위해서는 '핵심 부동산'을 매수해야 한다. 핵심 부동산이란 '오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르고 장기적으로 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 물건'이다. 다음 다섯 가지 요건을 모두 갖춘 부동산이 핵심 부동산이다. 신축, 역세권, 소형, 강남권, 임대료가 그것이다. 그리고 투자 고수가 되기 위해서는 '인내'가 가장 중요함을 강조한다. 아무리 좋은 핵심 부동산이라도 고점에 사버리면 수익을 내기가 힘들기 때문이다. 인내하며 아래와 같은 때를 기다려야 한다. 부동산 불황기가 3년 이상 지나고, 미분양 물량이 사상 최대로 증가하며, 분양 물량이 역대 최저가 되고, 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 될 뿐 아니라 전세가율이 사상최고가에 근접해야 한다. 나아가 중개업소가 폐업하고, 정부가 부동산 활성화 대책을 쏟아놓는 때, 이때를 기다리는 것이 고수의 인내심이다.

진정한 고수는 위와 같은 때 아래와 같은 물건을 찾는다고 한다. 전세가율이 90~95%선에 육박한 아파트 등 주거용 부동산, 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라, 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권, 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산 등에 고수들은 관심을 갖고 매집한다.

이러한 투자의 '총론' 이후 저자는 투자의 '각론'으로 들어간다. 아파트, 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가까지 각각의 물건별로 어떻게 투자에 임해야 하는지 상세히 설명한다. 각론 부분은 투자를 실행할 단계가 되면 두고두고 꾸준히 읽어야 할 부분인 것 같았다. 그래서 그런지 조금은 집중력이 흩어지고 이해가 되지 않는 부분이 많아 아쉬웠다.

부동산은 이 책 하나면 끝이라고 생각한다. 물론 다른 다양한 책도 참고해야 겠지만, 마인드 부터 20년 간의 투자 로드맵, 그리고 투자 대상별 체크리스트까지 총 망라되어있기 때문이다. 투자의 최대 적인 시장도, 정부도 아닌 자기 자신이다. 인내심을 기르고, 좋은 물건을 찾아 좋은 때에 투자해야 한다. 눈이 오나 비가 오나 숲 속에 앉아 사냥물을 기다리는 포식자처럼 인내와 끈기가 투자자의 필수 요소이다. 그 과정에서 당장의 편리와 만족을 포기할 줄 아는 용기도 필요하다. 한 권의 책을 통해 고수의 생각을 이렇게 깊고 넓게 알 수 있어 즐거웠다.