독서노트[15] 노후를 위해 집을 이용하라(백원기)

밑줄 친 내용들

들어가는 글

핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다. 팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다. 이 방법으로 연간 수천만 원의 수입을 얻게 될 것입니다. (12)

 

Part 1 투자 필수 사회

월급의 일부를 안전한 자산에 반복적으로 투자하지 않으면, 월급을 받아도 국가에 세금을 내며 기업에 상품값만 대다가 그 쳇바퀴 속에서 벗어나오지 못하게 됩니다. 나만의 텃밭을 사서 모아야 합니다. 이를 위해서 투자를 해야 합니다. (24)

월급이 들어오는 날 일정의 금액이 나의 저축통장으로 자동이체되도록 하세요. 그리고 그렇게 일정한 금액이 12번 혹은 24번 모이는 날, 이 자금을 그에 맞는 부동산으로 전환해야 합니다. (26)

1,000만원으로 시작하여 매년 10%씩 저축액을 늘리고 30년동안 연 10%수익을 거뒀을 때 얻을 수 있는 결과가 47억 5,000만원이 넘는 것입니다. 이때 이런 생각이 들 수 있습니다. 매년 가격 하락 없이 10%씩 상승하는 투자처가 있을까? 그리고 매년 10%씩 저축액을 늘릴 수 있을까? 답은 '그렇다'입니다. 특정 부동산을 잘 고르면 10%의 가격 상승과 더불어 현금흐름이 발생하여 추가 수입이 생기기 때문이지요. 제가 최고의 투자처로 부동산을 꼽은 이유는 부동산은 가격 하락이 거의 없고, 자주 매매하는 것이 비교적 어려우며, 현금 흐름을 만들 수 있기 때문입니다. 물론 가격하락이 전혀 없이 연 10%의 수익이 발생되는 채권이나 예금을 매년 지속적으로 찾을 수만 있다면, 굳이 부동산투자를 할 필요는 없습니다. (30-31)

D는 매년 저축액이 10%씩 증가하고, 더불어 매년 수익도 10%씩 증가하는 그래프입니다. 그래프에서 보듯 c는 거의 50%, d는 60%의 복리수익에 근접한 투자수익률입니다. 소형 부동산을 전세 끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자한다면, 연평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있습니다. 직장에서 열심히 일하여 번 급여소득을 모아 1~2년에 1채씩만 매입해도 당신이 원하는 경제적 자유를 누릴 수 있습니다. (34)

 

* 사업 vs 투자, 이미 로봇의 시대다

은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다. (42)

 

Part 2 노후를 위한 최고의 투자처

* 주식투자 vs 부동산 투자

부동산은 주식보다 가격 하락에 강하며 가격이 크게 출렁이지 않습니다. 소액으로 꾸준히 투자한다면 부동산이 주식보다 높은 수익을 가져올 것입니다(54).

 

* 인구 감소가 부동산의 위기?

인구가 감소하면 모든 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말입니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 

첫째, 인구는 감소하지 않습니다.
출생률은 감소하고 있지만 사망률 또한 감소하고 있으므로 인구가 크게 줄어들지 않습니다(물론 인구의 연령비율이 바뀝니다. 여기에 기회가 있습니다.)

둘째, 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않았습니다.

셋째, 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다. 
수요가 늘어나는 곳은 있으며 그곳의 부동산 가격은 반드시 상승합니다. 

넷째, 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있습니다. 우리나라의 미래를 어떻게 보십니까? 저는 통일이 되면 대한민국이 20년 내에 세계 경제대국 5위권 내에 진입할 것이라고 생각합니다. 대한민국의 도약을 긍정적으로 보는 이유입니다. 그렇게 된다면 서울은 뉴욕과 같은 세계적인 메트로폴리스가 될 것입니다. (59)

 

* 성공적인 투자자가 되는 4단계

1단계 : 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다.
2단계 : 아끼고 저축한다. 
3단계 : 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.
4단계 : 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다. (64)

 

Part 3 부동산 투자의 정석

* 감소하는 중산층을 주목하라

수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다. (69) 

 

* 안정적인 임대수익 부동산의 조건

안정적으로 임대수익을 얻고 싶다면 사람들이 어디에 살고 싶어 하는지를 잘 살펴봐야 합니다.

첫째, 도심에 위치한 주택
가까이에 병원이 있어야 하고, 각종 편의 시설을 이용할 수 있어야 합니다.

둘째, 소형 주택
생활비를 줄이는 차원에서 매달 유지비용이 적게 드는 집을 선택할 겁니다. 참고로 관리비와 유지비용이 많이 드는 주택의 순서는 다음과 같습니다. 
주상복합아파트 > 타운 하우스 > 대형 아파트 > 소형 아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라

셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택
노인들에게 있어 지하철은 편하고 안전한 데다 요금이 무료라는 점에서 최고의 교통수단입니다.

 

* 수요와 공급

1인 가구의 증가, 도시화, 고령화, 중산층의 감소는 우리나라뿐 아니라 세계적인 추세입니다. 이렇게 소형 아파트에 대한 수요는 증가하고 있는데, 소형 아파트의 공급은 급감하고 있으며 기존 소형 주택의 재개발로 인한 소형 주거공간이 멸실되어가고 있습니다. 이때 우리는 무엇을 해야 할까요? 주거용 소형 주택에 투자해야 합니다. (94) 

 

* 전세가는 투자의 척도

결론적으로, 전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다. 왜 그럴까요? 첫째, 전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다. 둘째, 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증입니다. 투자용으로 주택을 매입할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 바로 임대가 잘 나가야 한다는 것입니다. (96)

 

* 장기투자 vs 단기투자

부동산투자에서 잘못된 투자상식은 '쌀 때 사서 비쌀 때 팔라'라는 것입니다. 내가 매입한 하나의 부동산은 내 친구이며, 동반자이며, 사업이며, 기업이며, 현금을 낳는 황금오리이며, 과실을 맺는 나무입니다. 저는 부동산을 평생 보유하라고 말합니다. ... 부동산 가격은 계단 모양으로 오릅니다. 완만한 하락 내지는 수평을 이루다가 어느 순간 급격히 오릅니다. 장기 보유하는 자가 승리하는 이유입니다. 부동산을 장기 보유하기 위해서라도 대출을 받지 않거나 감당할 수 있을 정도의 대출만 받아서 소액으로 투자하는 것이 옳습니다. 매입한 후에는 잊는 겁니다. 시간이 지나면서 큰 변화가 일어날 겁니다. 용도 변경, 보상, 재개발, 재건축, 리모델링, 도로 확장 등. 혹 이렇다 할 눈에 띄는 변화가 일어나지 않는다고 해도 부동산의 속성상 물가상승률보다 더 크게 가격이 상승한다는 것만은 분명합니다. 기억하세요. 부동산은 장기적으로 보고 보유해야 수익이 커집니다. (118-119) 

 

* 전업투자의 시기

자신을 행복하게 만드는 일을 찾고 하고 있는 일과 그 분야에서 1인자가 되는 것을 목표로 하세요. 그리고 남는 20%의 시간과 노력을 경제 공부와 투자 공부에 할애하면서 기회가 생길 때마다 현금을 부동산 자산으로 바꾸는 일을 반복하는 것이 최고의 재테크 입니다. (122) ... 그럼에도 전업투자를 하고 싶다면 연 임대소득이 직장 연봉보다 커질 때, 즉 비 근로소득이 연봉보다 많아졌을 때 하길 바랍니다. (125)

 

Part 4 부동산 투자 기록

* 오피스텔(도시형 생활주택) < 소형 아파트

이제 저는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하는 것을 반대합니다. 활용도가 떨어지기 때문입니다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 짐이 많지 않은 1인 가구만 사용이 가능합니다. 반면 방이 2개거나 방 2개에 거실이 있다면 신혼부부나 초등학생 자녀를 둔 3~4인 가구도 사용할 수가 있어서 좋습니다. 소형 부동산에 투자할 때는 반드시 이 점을 기억하세요. (137) 

 

* 투자 가치있는 부동산의 기준

이 아파트의 매매가는 많이 오르지 않았지만 전세가는 꾸준히 올랐습니다. 지하철역과 가까운 데다 방 2개에 거실이 있는 아파트였기에 그간의 모든 세입자가 신혼부부였습니다. 백화점이 인근에 있고 번화가라 생활이 편리하다는 장점이 있지요. 이러한 물건이야말로 계속 보유하고 있어도 좋을 투자가치 있는 부동산입니다. (159) 

 

* 기격 상승이 확실한 투자처

오피스텔이라서 세금과 중개수수료가 비싸다는 것을 제외하고는 아주 만족스러운 부동산입니다. 핵심 지역에 위치한 부동산은 이를 대체할 수 있는 다른 물건이 생길 수 없다는 게 가장 좋습니다. 고가의 명품 차나 가방은 또 만들 수 있지만, 핵심 입지의 부동산은 그 위치보다 더 좋은 곳에 비슷한 물건을 지을 수 없으니까요. 이것이 부동산만이 가진 특징입니다. (173) 

부동산을 보유한다는 것은 지표면 상의 일정 영역을 절대적으로 지배할 수 있는 권리이다. 따라서 핵심적인 위치에 있는 부동산을 매입한다는 것은 절대적인 수익을 얻을 가능성을 확보한다는 것이다. 또한 위기에도 그 하락폭을 최소화 할 수 있는 안전 자산을 보유한다는 의미이다. 따라서 핵심적인 위치에 있는 부동산을 고를 수 있는 안목을 길러야 한다.

 

* 현재, 과거를 돌아보며

지금까지의 투자 내역들을 돌아보면서 자평하자면, 역세권 소형 아파트에 투자한 것은 잘한 것 같고 오피스텔보다 빌라에 더 투자했더라면 좋았겠다는 생각이 듭니다. 투자 원칙으로 세웠던 역세권, 소형, 방 2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 것은 이후 이어졌던 투자에도 좋은 결과를 가져왔습니다. (188) 

 

Part 5 부동산 투자 실전

* 투자 대상 찾는 방법 (194-5)

1) 서울과 경기지역 중 전세가율이 높은 아파트 찾기
 - 네이버 부동산, 호갱노노, 아실, KB실거래가 등 활용
2) 인터넷 사전 조사 실시
 - 지하철 접근성, 호재 확인
 - 신문 기사, 아파트 카페 등 확인
3) 인근 중개소 전화 문의
 - 다수 중개소에 세입자 입장에서, 집주인 입장에서 문의
 - 매매가와 전세가 수준, 전세 수요 확인
4) 직접 방문(임장)
 - 경사도, 편의 시설, 유동인구, 인근 학교 관찰
 - 인근 부동산 방문 후 아파트 평판 조회, 임대 가능성(용이성) 확인
5) 계약
 - 투자 원칙에 부합 시 빠른 계약

 

* 지도를 중심으로 한 투자

지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다. 물론 가치는 같지만 가격은 다릅니다. 그렇다면, 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다. 가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아집니다. (196)

 

* 바보가 천재를 이기는 방법

단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다. 장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다. ... 바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다. 전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다. 대출이 없으니 10년이든 20년이든 보유하는 것이 가능합니다. 1억원 짜리 아파트의 재산세(보유세)가 1년에 10만원 정도이니, 보유 시 큰 비용이 소요되지도 않습니다. 그렇게 10년, 20년 꾸준하게 투자해 가길 바랍니다. 바보가 천재를 이기려면 꾸준함과 기다림이 필수입니다. (202-203)

 

* 경험으로 얻은 지식만이 진짜다

경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. '잃을 게 없는 투자'로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다. 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야겠지요. 행여 부동산을 잘못 구입했습니까? 그럼 매입한 가격에 되파십시오. 당신이 부동산 10채를 팔아보았다면 당신은 이미 준고수입니다. (205) 

 

* 임대사업자가 되고 싶습니까?

임대인이라면 기본적으로 새로운 세입자를 들이기 전, 집을 깨끗이 청소하고 도배를 하며 싱크대와 조명, 장판 등 수리할 부분이 없는지 체크해서 완벽히 고쳐야 합니다. 이것이 바로 집주인의 의무입니다. 이처럼 임대인의 의무를 잘 이행해야만 전세를 갱신하거나 새롭게 세입자를 구할 때 쉽고 더욱 좋은 가격에 세를 낼 수 있습니다. (211) 

 

* 역전세 리스크 관리

가장 큰 리스크는 IMF와 같은 경제위기로 인해 전세가가 하락하고, 세입자가 전세금 반환을 청구하는 '역전세난'이라고 할 수 있습니다. 그러나 다행인 것은 20채의 부동산을 임대한다고 할 때 각 부동산들의 임대 만료 기간이 각기 다르고 순차적으로 진행되므로 엄청난 타격을 입을 일이 거의 없다는 겁니다. 제 경험상 전세가의 폭락은 길어야 1년이었습니다.그리고 통상적인 임대 계약 기간이 2년이기에 지난번보다 더 오른 전세가에서 조금 내려가는 수준이므로 최종 확정되는 전세가는 2년 전과 비슷한 금액이 됩니다. 실제로 그 이상의 전세금을 돌려줄 만큼의 대폭락은 거의 일어나지 않습니다. (212)

 

Part 6 투자자의 삶

* 진짜 부자의 5가지 조건(223-224)

1) 플러스 자산이 많아야 한다.
 - 근로 소득 외 임대수익, 배당금, 인세, 로열티(지재권) 등 패시브 인컴이 많아야 함
2) 마이너스 자산이 적어야 한다.
 - 집, 자동차 등 현금흐름을 유출시키는 자산은 최소호
3) 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출
 - 도서비, 세미나 참석비, 배울 사람이 있는 사람들과의 교제비 등이 꾸준히 증가
4) 만족과 절제를 알 것
 - 현재 가진 자산에 만족하고, 가족의 행복을 가장 중시할 것
5) 구제하는 삶을 살 것
 - 가진 것을 나누는 삶을 살 것

 

마치는 글

* 결론

결론적으로, 부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 시세차익을 바라는 투기를 하지 마십시오. 부동산은 물가상승률을 먹으며 자랍니다. 희망을 잃지 말고 작은 부동산이라도 1~2년마다 1채씩 구입해서 깨끗하게 수리하고 임대를 하세요. 그 부동산이 스스로 자랄 것입니다. 부동산 투자 시 좋은 아파트만 떠올리지 말길 바랍니다. 세상에는 크고 화려한 꽃도 있지만 작고 단아해 보이는 꽃도 충분히 아름답습니다. 항상 수익률을 기반으로 생각해야 합니다. 투자금 대비 수익창출이 가장 중요합니다. 가능한 한 적은 금액으로 투자할 수 있는 남들이 거들떠보지 않는 물건에 투자하시기 바랍니다. (242) 

 

책을 읽고 나서 느낀 점들

* 부동산 투자에 관심을 가지다

코로나 19 증시 대폭락 이후 주식 투자에 관심을 갖기 시작했다. 전반적인 재테크에 관심을 갖기 시작한 것이다. 그떄부터 재테크 관련 서적을 많이 읽었다. 그 중 김고은 저자의 <투자의 재발견>이라는 책을 읽게 되었다. 그리고 전세 레버리지 투자에 대해서도 알게 되었다. 전세 레버리지 투자에 대한 책을 찾다가 이 책을 읽게 되었다.

 

저자는 투기와 투자는 분명히 다른 것이고, 시세차익을 바라기보다 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 투자에 집중해야한다고 이야기한다. 그리고 그러한 현금흐름을 창출할 수 있는 방식의 투자가 바로 '전세 레버리지'투자라고 이야기한다. 교통, 편의시설 등의 인프라가 갖추어지고 수요가 풍부하여 임차인을 쉽게 구할 수 있는 지역의 소형 부동산을 매입하여 장기 보유하는 것이 바로 성공적인 투자의 핵심 원리라고 이야기 한다.

 

* 그럼에도 남는 의문, 지금도 유효한 투자전략인가?

이 책의 초판은 2009년에 출간되었다. 그 후 절판되었다가 이 책의 가치를 아는 사람들이 알음알음 중고로 매매하며 유통되었다. 그러다가 2016년 다시 이 책이 출간되었다.

 

내가 알기로 부동산 시장은 2008년 이전의 대세 상승장과 그 후 약 6년간의 대세 하락(횡보)장, 그리고 박근혜 정부 이후의 대세 상승장으로 크게 구분할 수 있다. 이 책의 저자가 경험하고 기록한 투자 레퍼런스가 현재도 유효한 근거로서 활용할 수 있을지는 의문이다. 좀 더 부동산 투자 관련된 책을 읽어보면서 안목을 길러야 할 것 같다. 불확실 할 때는 책에서 길을 찾아보아야 한다.

 

* 나에게도 적절한 투자전략인지에 대한 의문

현재 나는 아파트 청약에 당첨되었고, LH 국민임대주택에 거주중이다. 이런 상황에서 전세 레버리지 투자를 하는 것이 가능할 지 스스로 판단해 봐야겠다는 생각이 이 책을 읽으면서 계속 머릿속에 떠돌았다.

 

우선 분양 받은 아파트의 중도금 중 자납분을 내는 것이 현명할지에 대한 판단을 해봐야 할 것이다. 현재 투기과열지구에 속한 아파트는 대출이 분양가의 40%밖에 되지 않는다. 따라서 나머지를 잔금대출이나 자납으로 해결해야 한다. 또는 전세 세입자를 맞추면서 등기를 완료해야 한다. 2년 후 준공되고 나서 아파트 가격이 어떻게 될지는 아무도 알 수가 없다. 그런 상황에서 현재 보유한 자금을 주식 투자 등으로 증식시키고 최대한 자납을 하여 이자를 줄이는 것이 나을지 판단해 보아야 할 것이다. 

 

* 부동산 투자, 생각보다 탐욕적이지도, 위험하지도 않다.

무주택자로 산다는 것은 부동산 가격의 하락에 배팅하는 포지션이다. 마치 코스피 지수의 하락에 베팅하는 인버스 투자자들과 마찬가지의 포지션이다. 그러나 장기적으로 부동산 시장과 코스피 시장은 우상향 해왔다. 따라서 부동산 투자, 특히 실거주 1채는 자본주의 사회에 있어서 필수적인 자산 보전 방법이라고 할 수 있다.

 

나는 일평생을 무주택자로 살아왔다. 그렇기에 유주택자가 되는 첫 걸음을 떼는 것이 어렵다. 마치 초등학교 1학년, 처음 공교육에 노출되어 사회 생활을 시작했던 아이처럼 두렵다. 손해를 보는 것은 아닐지, 너무 탐욕을 부리는 것은 아닐지 자기 검열을 하게 된다.

 

그러나 이 책을 읽으면서 어느 정도 위안도 되고, 오해도 풀렸던 것 같다. 마치 존 리 대표의 <엄마 주식 사주세요>를 읽고 나서 주식 투자에 대한 오해를 해소한 것과 같은 맥락이다. 뉴스에서 자극적으로 다루는 빌라 수백 채 갭투자를 하는것은 투자보다는 투기에 가깝다. 그것은 부동산의 시세차익을 주로 노리는 것이기 때문이다. 또한 '깡통전세난' 등 부동산 시장의 폭락으로 인해 파산할 것에 대한 두려움도 해소할 수 있었다. 부동산 폭락기는 잠시일 뿐이고 곧 회복한다는 것을 경험했기 때문이다. 또 저자가 이야기하는 투자방식대로라면 전세를 차차 월세로 전환하는 투자방식이므로 역전세난에 휘둘릴 위험성이 매우 적다. 

 

부자 아빠는 이렇게 이야기했다. '가난한 사람은 의견에 휩쓸리지만, 부자는 의견과 사실을 구분한다.' 부동산 투자가 두려울 수 있다. 한 번도 가보지 않은 길이기 때문이다. 그러나 이 세상에 무조건적으로 안전한 투자나 삶의 방식은 없다. 그 이면엔 보이지 않는 리스크가 존재한다. 따라서 부동산 투자의 리스크와 이익을 비교해 보고, 적당히 리스크를 관리할 수 있는 방법으로 투자의 효용을 누리는 방법을 연구해 보아야 할 것이다. 금융 지능이 곧 돈이다. 그리고 돈은 곧 나에게 자유를 가져다 주는 수단이다. 따라서 금융 지능이 나에게 자유를 가져다 줄 것이다. 아는 것이 돈이다.

 

적용할 내용들

* 전세 레버리지 관련 책을 최소 5권 이상 읽어보기

 - 투자의 재발견 다시 읽어보기

 - 월급쟁이의 첫 부동산 공부 읽어보기

 - 기타 전세 레버리지 투자 관련 도서 확인

 

* 현재 내 상황에서 전세 레버리지 투자가 가능한지, 가능하다면 효율적인 자금운용 방식인지 확인하기

 - LH 국민임대 아파트에서 주택 취득 즉시 퇴거해야 하는지?

 - 퇴거시 거주 가능한 옵션은 무엇이 있는지? 월세 or 전세