[2022-25] 한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발 ★★★- 재건축, 재개발 퀀트
* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 재건축, 재개발에 대한 퀀트적 접근
* 실천할 점 : 재건축, 재개발 사업에 대해 좀 더 알아보기(집 주변)
* 아쉬운 점 : 여전히 조금 어렵다.
재건축, 재개발은 한 마디로 '헌 집 줄게, 새 집 다오'라고 할 수 있다. 이 책을 읽으면서 계속 이 문장이 떠올랐다. 이 책에서는 재건축, 재개발 사업장의 수익성을 분석하는 방법을 아주 상세하고도 구체적으로 알려준다. 일반적으로 투자자들의 입장에서 재건축, 재개발 사업을 평가할 때 중요한 것이 '분담금'을 얼마나 낼 지를 계산해 내는 것이다. 투자자들은 투자 수익을 올리는 것이 중요하고, 투자 수익은 투자금 대비 얼마만큼의 수익을 냈는지가 중요하기 때문이다. 즉 투자금이 분담금 + 알파가 되기 때문에 분담금을 계산하는 것은 중요하다고 할 수 있다.
일반적으로 분담금은 '조합원 분양가 - 권리가액'이라고 할 수 있다. 위에서 이야기한 '헌집 줄게, 새 집 다오'의 논리로 설명하자면, 새 집을 얻기 위해 지불한 '조합원 분양가'에서 내놓은 헌 집인 '권리가액'을 뺀 것이다. 그래서 투자금을 계산할 때는 이렇게 간단한 수식으로 실 투자금, 수익률 등을 예측해 볼 수 있다.
문제는 조합원 분양가, 권리가액 등이 재건축 사업이 한참 진행되고 나서 알 수 있다는 점이다. 사업이 꽤나 진행된 상태는 이미 선진입한 투자자들이 수익을 실현하기 위해 이탈을 고민하는 시점이다. 만약 투자금과 수익성이 확실하게 확인된 상태에서 들어가길 원한다면, 고점에 물려서 큰 수익을 보지 못하고 나올 수 있는 위험성이 있는 것이다.
그래서 저자는 관리처분인가 이전에 사업의 수익성을 파악할 수 있는 방법을 고안하고 설명해 주고 있다. 처음에는 다양하고 복잡한 개념어가 많이 나와서 좀 부담스러웠다. 하지만 계속해서 실제 사업장의 사례를 통해서 사업성을 분석하는 것을 살펴보니 부담이 적어지고 조금씩 이해가 되기 시작했다. 저자가 설명하는 새로운 방식의 부담금 계산방식은 이렇다. '조합원 건설 원가 - 일반분양 기여 금액'이 그것이다. 이것도 결국 '헌 집 줄게, 새 집 다오'의 또 다른 버전이다. 다만 일반적으로 계산하는 방식이 '전체 사업장 단위'에서의 계산이라면, 이 방식은 '개별 투자자 방식'이라는 차이점이 있다.
조합원 건설 원가는 조합원이 가지고 있던 집을 내놓고, 받기 위해 신청한 새 집을 짓는 데 얼마만큼의 돈이 필요한지를 계산하는 것이다. 건설원가는 직접 건물을 짓기 위해 필요한 '순수 건축비'와 이러한 건축을 진행하기 위해 필요한 금융, 행정 비용인 기타 사업비로 나눌 수 있다. 우선 순수 건축비는 해당 주택을 건설하는 데 필요한 계약면적에 평당 공사비를 곱하여 계산할 수 있다. 일반적으로 많이 선호하는 국민평형(84제곱미터)의 계약면적은 약 50평인데, 거기에 평균 공사비를 곱하면 순수 건축비를 구할 수 있는 것이다.
그 외의 비용인 기타 사업비는 저자가 개발한 75:25 공식으로 일괄적으로 계산할 수 있다. 저자는 수많은 재개발, 재건축 사업장을 관찰, 분석하면서 사업비 중 순수 공사비와 기타 사업비가 약 75:25의 비율을 갖는다는 것을 발견하였다. 그래서 순수건축비만 알아내면, 비례식을 활용해서 기타사업비와 총 공사비를 추산할 수 있는 것이다. 순수건축비에 0.33을 곱하면 기타사업비가 구해지고, 순수건축비에 1.33을 곱하면 총 사업비, 즉 조합원 건설원가가 구해지는 식이다.
이렇게 새로운 집을 얻기 위해 지출해야 하는 비용을 계산했다면, 이제는 헌 집을 제공해서 얻게 되는 수익을 계산해 봐야 한다. 저자는 이것을 일반 분양 기여 금액이라고 칭한다. 조합원이 만약 100이라는 면적의 땅을 제공했다면, 일부는 공원, 도로를 조성하는데 쓰인다. 이것을 기부채납이라고 한다. 일반적으로 10~15정도 된다고 한다. 그리고 헌 집을 제공한 대가로 새 집을 얻는 것이므로, 약 60-70은 새 집을 얻는 데 쓰인다. 그리고 나서 남은 15-20을 일반 조합원에게 분양하여 수익을 올린다. 이것이 재건축, 재개발의 일반적인 사업 구조이다.
그래서 일반 조합원에게 많은 땅을 제공하면 할 수록 수익이 높아진다. 일반적으로 땅 위로 높은 건물을 지을 수록 땅의 효용가치가 높아진다. 이것을 '용적률이 높으면 사업성이 좋다'고 재건축, 재개발 사업에서는 표현한다. 하지만 정확하게는 '용적률이 높을수록 사업성이 좋을 확률이 높다'고 해야 한다. 왜냐하면 아무리 용적률이 높은 땅이라도 소형 주택 수가 많으면, 한 세대당 차지하는 땅 면적이 적기 때문이다. 그래서 기부채납하고, 자기 땅 받은 후에 일반 분양에 사용할 땅이 적거나 아예 없을 수도 있는 것이다. 이것을 '용적률의 함정'이라고 한다. 따라서 재건축, 재개발 사업을 평가할 때는 단순히 용적률만 봐서는 안되고, 세대당 평균 대지지분을 봐야 한다.
만약 세대당 평균 대지지분을 계산했다면, 이제는 일반 분양 수익 금액을 계산해 봐야 한다. 일반 분양 수익 금액은 위에서 구한 일반 분양 기여 대지 지분에 일반 분양 수익을 곱해서 계산한다. 즉 땅의 면적에 땅에서 창출된 수익을 곱하는 것이다(P*Q). 일반 분양 수익은 일반 조합원에게 집을 팔면서 발생한 수익인 일반 분양 가격에서 순수 건축비를 공제하여 대지면적당 단가를 계산한 후 산출한다. 그리고 일반 분양 기여 대지지분을 곱하면 일반분양 수익을 계산할 수 있다.
마지막으로 분담금은 새 집을 얻기 위해 지불한 '조합원 건설 원가(=순수건축비 + 기타 공사비)' 에서 새 집을 팔아 얻은 수익인 '일반 분양 기여 금액(=일반 분양 기여 대지지분 * 대지지분 당 일반 분양 수익)'을 빼서 계산한다.
재건축 재개발은 여전히 어려운 분야인 것이 분명하다. 하지만 안전마진을 확보하면서 투자할 수 있다는 점에서 분명 매력적인 투자방식이다. 책 몇 권 읽어서 정복할 수 없는 분야이다. 실생활에서 깊이 관심을 가지고, 경험해 가면서 차근차근 투자해 나가야 할 것이다.
저자 열정이넘쳐(이정열)님의 블로그에서 계산 서식을 받을 수 있어서 저장해 놓는다. 말로하긴 힘든 계산방식을 쉽게 엑셀로 계산해 놓아서 정리하고, 실전에 활용하기가 참 좋다(전용면적 84제곱미터 = 공급면적 34평 = 계약면적 55평).
