[2022-28] 부동산 경매 어렵지 않아요 ★★★ - 배당 쪽 공부, 전입세대열람, 경매서류열람
* 별점 : ★★★
* 한줄평 : 쉬운 경매책
* 실천할 것 : 배당 쪽 공부, 전입세대열람, 경매관련서류 열람
부동산 경매에 대한 다양한 책을 읽어보면, 막연히 어렵다고 생각했던 경매가 그렇지 않다는 것을 알게 된다. 하지만 좀 더 공부하다 보면 또 쉽지만은 않다는 것을 깨닫게 된다. 내가 쉬운 물건은 다른 사람도 쉽기 때문이다. 그래서 권리분석이 쉬운 물건은 입찰자가 몰리고 높은 가격에 낙찰받게 되는 경우가 많다. 그러면 결국 급매보다 더 비싸게 사는 경우가 있어, 경매의 목적에 맞지 않은 투자를 하게 되는 것이다.
투자의 핵심은 '좋은 자산을 싸게 사는 것'이다. 시장은 가끔 비효율적이므로, 이러한 가격과 가치의 괴리가 발생할 때 빠르게 행동하는 사람이 돈을 벌게 된다. 즉 안전마진을 확보한 물건을 발견하고, 결단력을 발휘하는 사람이 성공적인 투자를 할 수 있게 되는 것이다.
그러려면 결국 '안전마진'을 갖춘 물건이 있는지 볼 수 있는 실력을 갖추는 것이 먼저다. 그런 면에서 우선 기초적인 책들을 읽으면서 경매에 접근해 나가고 있다. 이 책에서는 소설의 형식으로 '나경매 여사'라는 분이 예비 신혼부부인 '김평범'과 '나지혜'에게 경매를 알려준다. 좋은 부동산 고르는법 - 권리분석 - 임장 - 입찰 - 명도의 과정을 친절하게 설명해 주고 있다.
이 책에서는 '집합건물 / 다가구 / 단독주택' 의 차이에 대해서 알 수 있어서 유익했다. 그리고 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권 등에 대해서 알 수 있어서 좋았다. 하지만 배당과 관련해서는 아직 이해가 깊지 않은 것 같다. 다른 권리분석 책을 좀 더 살펴보면서 심화 학습을 해야겠다고 생각했다. 또 '전입세대 열람'이나 '경매 서류 열람' 등 다른 책에서는 보지 못한 팁을 얻어서 유익했다.
* 부동산경매 물건 선택 시 확인해야 할 사항 (41)
1. 권리적으로 문제가 없는 물건인가?
2. 부동산의 감정이 제대로 되었는가?
3. 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 물건인가?
4. 해당 물건의 위치가 현재 거주하는 사람들이 선호하는 지역인가? 혹은 자신이 살고 싶어하는 지역인가? 앞으로도 좋아질 지역인가?
5. 부동산 건물의 상태는 괜찮은가?
6. 점유자로부터 부동산을 인도받는 데 문제가 없는 물건인가?
* 권리분석을 공부해야 하는 이유 (44)
살아가면서 부동산 거래를 할 일이 생각보다 많이 있답니다. 그런데 이때 부동산 권리를 분석할 줄 몰라서 평생 모은 재산을 잃는 사람들도 있어요. 이처럼 중요한 문제인데도 사람들은 일상에 치여 이에 대해서 제대로 배울 기회를 좀처럼 얻지 못합니다.
* 집합건물, 다가구, 단독주택의 구분 (62-63)
집합건물이란 한 동의 건물이 구분되어 각 호가 독립하여 별개로 사용할 수 있는 건물을 말한다. 아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가, 다세대 등과 같은 건물을 말하며, 구분건물이라고도 한다. 한편 단독주택과 더불어 호수가 나누어진 '다가구 주택'도 하나의 주택으로 본다. → 집합건물은 토지와 건물이 하나의 등기부 등본상에 나오지만, 단독주택과 다가구는 토지와 건물이 별개의 등기부 등본으로 존재한다.
* 말소기준권리가 될 수 있는 등기들 (78)
근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 , (강제)경매개시결정기입등기
→ 이 중에서 가장 먼저 등기된 권리 하나가 말소기준권리가 된다.
→ 예고등기는 말소기준권리보다 늦더라도 인수, 가처분은 건물철거 및 토지인도에 관한 것이라면 인수된다.
* 임차인이 대항력을 주장할 수 있는 요건 (89)
<주택임대차 보호법>
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
전입과 점유를 말소기준권리보다 먼저 마친 경우. 단, 대항력 발생일은 전입과 점유 효력의 각 발생일 중 늦은 날.
→ 우선변제권은 대항력 요건 + 확정일자를 얻은 다음 날 00시에 발생한다.
* 소액임차인 분석법 (122)
1. 소액임차인 표에서 지역별, 담보물권 등 등기접수일자로 보증금액 범위를 확인한다.
2. 최우선변제 한도금액을 확인한 후, 매각가격의 1/2 한도 내 금액을 계산해 본다.
3. 임차인이 전입과 점유를 경매개시결정기입등기 이전에 했는지 확인한다.
4. 동 순위가 되는 임금채권이 있는지 확인한다.
* 배당순서 파악법 (138)
1. 말소기준권리 찾기
2. 소액임차인 여부 확인하기
3. 임차인의 우선변제권 발생일 확인하기
4. 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 했는지 확인하기
* 전입세대 열람 (187)
전입세대를 열람하려면 주민센터에 비치된 전입세대열람 신청서를 작성해 신분증과 함께 제출하면 됩니다. 예전에는 해당 물건지의 관할 동 주민센터나 면사무소에서만 열람할 수 있었는데 지금은 전국 어느 주민센터에서든지 열람할 수 있게 됐죠. 다만 유의사항이 있습니다. 간혹 전입세대열람내역서에 법원에 신고되어 있는 전입자가 나오지 않는 경우가 있습니다. 이는 두 가지 이유 때문입니다.
1. 경매가 진행되는 사이 전입자가 전출한 경우
2. 전입세대열람 신청 시 주소를 잘못 기재한 경우 (대부분의 경우가 해당)
→ 현장 확인을 통해 해당 물건 실 점유자가 누구인지 확인(명도의 대상 찾기, 윗집 아랫집 문의 등)
* 낙찰대금 이외 필요한 비용 (230)
1. 취득세, 등기촉탁비용, 법무비용
2. 인테리어 비용(도어락 교체, 장판, 도배, 싱크대 등)
3. 청소비
4. 명도비(이사협의비용 등)
5. 부동산 중개수수료
6. 대출이자
7. 체납관리비(최근 3년 체납액 중 공용부분에 대해서만 인수)
* 낙찰 이후 임차인 연락처 확인법 (243)
법원에 가서 경매 서류 열람신청서를 작성해서 제출하면 관련 서류를 볼 수 있습니다. 서류에는 임차인의 임대차계약서 사본 등이 첨부되어 있는데 거기에 연락처가 기재되어 있지요. 일단 낙찰을 받으면 낙찰자도 이해관계인에 해당하므로 바로 서류를 열람할 수 있습니다. 매각허가결정이 나지 않더라도 서류를 열람할 수 있으니, 가능한 빨리 점유자를 만나 물건의 상태, 놓친 권리분석 오류가 없는지 확인하고 매각 불허가 결정을 스스로 신청할 수도 있습니다.
