[2022-29] 나는 부동산과 맞벌이한다 ★★★★ - 리스크, 깔고있는 돈최소화, 공부(임장, 멘토)
* 별점 : ★★★★
* 한줄평 : '부동산' 투자에 대한 생각
* 실천할 것
- 수익률의 이면을 확인(리스크)
- 깔고 있는 집에 드는 비용 최소화
- 투자 공부법 실천(주 1회 임장, 멘토 만들기)
투자 서적들 중에는 '비법서'로 불리는 책들이 몇 개 있다. 무협소설에 나오는 '전설의 비서'들 처럼, 시장에 더이상 출판되거나 유통되지는 않는 책들이다. 하지만 그 책에 나와있는 내용이 투자에 도움이 되기에 P까지 붙어 가면서 중고로 거래되는 책들이 있는 것이다. 주식 투자서 중에는 '주식시장을 이긴 전략들(이상우 저)'이라는 책이 그렇다. 그리고 부동산 책 중에는 '노후를 위해 집을 저축하라(백원기, 재출간 이후 노후를 위해 집을 이용하라는 제목으로 발간됨)'라는 책이 그렇다. 투자자들의 입을 통해 전수되는 이런 책들은 이후 재출간 되어 나와 같은 갑남을녀에게까지 흘러들어와 읽히곤 한다.
이번에 읽은 '나는 부동산과 맞벌이한다'라는 책도 그런 종류의 책이다. 이 글을 쓰는 현재 시점에서 이 책은 절판되어 출간 가의 약 2~3배에 중고로 거래되고 있다. 도대체 어떤 이유에서 이 책이 그렇게 인기가 있는 것인지 궁금했다. 그리고 언젠가 나도 이 책을 찾아서 한 번 읽어봐야겠다고 생각했다. 그러던 중 동네 도서관에서 책을 구경하다 이 책을 발견했다. 아니 비서(秘書)가 이런 곳에 있다니! 라고 생각하며 당장 대출해서 읽어 보았다.
비서는 비서인 이유가 있었다. 무엇보다 이 책은 '리스크 관리'에 대해서 강조하고 있다는 점이 가장 큰 특징이라고 할 수 있다. 리크스와 데인저를 구분하고, 리스크를 관리하고 예측하는 것이 중요하다고 이야기하고 있는 것이다. 주식 투자서 중에서 하워드 막스가 쓴 '투자에 대한 생각'에도 비슷한 내용이 나온다. 사람들은 대부분 리스크의 긍정적인 면만을 보고 투자한다. 하지만 반대로 리스크의 반대편에는 큰 손실이 날 가능성도 있다. 그래서 하워드 막스는 2차적 사고를 강조하면서, 언제나 손실 발생 확률과 그 정도에 대해서 고민해야 한다고 이야기한다. 이 책의 저자 또한 손실이 발생할 경우, 원금 보전이 가능한지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다고 책에서 시종일관 이야기하고 있다.
부동산 투자에서 리스크는 대출 시 금리 인상, 정부 정책 변경, 역전세 등이다. 이러한 리스크를 관리하기 위해서는 무엇보다 '싸게 사는 것'이 필요하다. 시장에서 거래되는 가격보다 충분히 싼 가격에 산다면, 금리가 올라 이자 부담이 심해져도, 정부 정책이 변화되어 세금 부담이 커져도, 역전세 난이 발생해도 큰 부담이 되지 않는다. 충분히 싸게 사기 위해서는 경매나 공매 제도를 활용해서 할인된 가격으로 사는 방법을 익혀야 한다. 즉 안전마진을 확보한 물건을 매입하는 기술을 습득해야 한다.
또 리스크를 헷지하기 위해서는 상시적으로 초과수요가 있는 지역의 물건을 보유해야 한다. 부동산은 거래 단위가 크므로, 반드시 레버리지를 활용해야 한다. 자기자본 일부와 타인자본 다수를 활용해 투자를 해야 한다. 레버리지는 유상 레버리지인 금융권 대출과 무상 레버리지인 세입자 전세가 있다. 상시적으로 초과수요가 있는 지역은 유상, 무상 할 것 없이 레버리지를 활용하기가 용이하다. 초과 수요가 있다는 것은,일자리, 교육, 교통편, 상권, 녹지와의 접근성이 용이한 곳, 즉 사람이 살기 좋은 곳이라는 의미이다. 다른 말로 하면 '역세권' 이라고도 할 수 있다. 이런 곳은 금융권이나 세입자나 모두 실 사용가치를 높게 여기므로 레버리지를 활용하기가 용이하다.
저자가 책에서 이야기 하고 있는 투자관과 투자방식을 활용해서 부동산 투자에 임해야겠다고 생각했다. 특히 마지막 부분에 이야기한 '역세권, 고 전세가율, 소형아파트'에 주목해 볼 필요가 있다. 물론 리스크를 고려하면서. 명불허전. 명성은 헛되이 생기거나 전파되지 않는다는 것을 확인하였다. 프리미엄을 얹어서라도 보유할 만한 가치가 있는 책이라고 생각한다.
* Risk와 Danger (52-53)
위험을 뜻하는 영어 단어엔 두 가지가 있다. 리스크와 데인저다. 여기서 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. ... 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 만약 화재가 났던 집이 매물로 나왔다면, 무조건 피하기보다 이 집을 수리하는 비용을 계상하여 수익이 나는지 살펴보는 것이다. 화재 난 집 자체는 데인저가 아닌 리스크일 수 있다.
* 무이자 레버리지인 전세 (58)
만약 당신이 소액으로 투자해서 큰돈을 벌고 싶다면, 레버리지를 적절히 이용할 줄 알아야 한다. 바로 이것이 직장인에게 적금, 펀드보다 부동산 재테크를 추천하는 가장 큰 이유다. 레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 재테크에 강력한 무기가 될 것이다. ... 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다. 이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산규모에 따라 수익이 달라질 수 있다.
* 부동산을 매입하기 가장 좋은 시기 (81)
부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.
* 지방 부동산 고르는 방법 (83)
고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.
* 수익형 부동산 투자방법 (101-102)
민액 당신이 안전지향적인 사람이라면 대출을 받지 않는 것이 좋겠지만, 더 큰 수익을 얻고 싶다면 리스크(=대출)는 필수가 될 것이다. 다만 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.
첫째. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
둘째. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
셋째. 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)
이처럼 소액으로 수익형 부동산을 매입하고 그 보유 개수를 늘려간다면 월세 500만원을 받는다는 것이 그리 어려운 목표는 아니다. 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.
첫째. '낙찰가 = 대출금액 + 보증금'으로 내 돈을 거의 들이지 않아야 한다.
둘째. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
셋째. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
* 투자하기 전 물어야 할 다섯가지 질문 (152)
첫째. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
둘째. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
셋째. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
넷째. 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?
이 다섯 가지 질문에 명확하게 '예스!'라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다. ... 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.
* 초보 투자자를 위한 투자 공부법 (163)
1단계. 경제신문 읽기
- 전체 신문기사를 모두 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.
- 대기업의 동향은 반드시 챙겨라
- 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라
- 주식이나 부동산을 보유했다 생각하고 시세를 체크하라
2단계. 투자 관련 책 읽기
- 비평가의 자세가 아닌, 한 가지라도 배우려는 자세로 읽어라.
- 통독 - 필사 - 적용의 단계로 독서
3단계. 온라인에서 정보 및 동료 얻기
- 온라인 활동을 통해 빠르게 투자 정보 취득
- 여러 사람들의 투자 아이디어를 얻고 간접 경험 쌓기
4단계. 매주 1회씩 임장하기
- 내가 살고 있는 주변 지역부터 임장하기(장, 단점 파악이 용이)
- 인터넷 사전조사 → 부동산 중개사무소 전화 문의(최소 10곳, 친절한 곳과 주거래) → 부동산 중개사무소 방문 → 임장보고서 작성
5단계. 멘토 만나기
- 벤치마킹 할 상대 찾기(강의를 통해 멘토, 다른 투자자들과 관계 설정)
* 멘토를 만나는 방법 (179)
성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법, 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이었다. 그렇게 나는 유명한 투자 멘토들의 강의를 신청해서 들으며 선배들의 조언에 따라 시행착오를 줄여나갔다. 실제로 투자를 본격적으로 시작하는 데 결정적 동기가 된 것이 바로 강의였다.
* 수익률 계산할 때는 대출을 제외 (185-186)
나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타(괜찮은 투자처)라고 생각한다. ... 수익률을 계산할 때 대출 금액을 포함해야 하는지 제외해야 하는지 궁금해하는 사람이 많다. 결론부터 말하자면, 은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는 게 좋다. 보증금도 최소로 계상해서 투자 수익률을 계산하는 게 맞다.
* 사업가의 마인드 : 시간을 레버리지 (194-195)
직장인 혹은 자영업자로서 투자할 시간이 절대적으로 부족하다면, 한 두번의 경험을 쌓은 뒤부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃소싱하거나 협업하라. 당신은 그저 이번 투자로 얼마의 돈을 벌 수 있을지만 따져보면 된다. ... 가장 부족한 것이 시간인 직장인인 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다. ... 직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.
* 소수의 편에 서야 돈을 번다. (201)
앞서 소개한 부동산 투자의 대박 시장을 거친 사람들, 즉 경매 시장, 분양권 시장, 재건축 투자, 재개발 투자, 오피스텔 투자, 지방 부동산 투자 최근의 수도권 투자에서 모두 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한가지다. 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 갔다. 그들은 트렌트에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.
* 투자는 롤러코스터를 타는 게임이다. (205)
부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.
* 월세 계약 시 유의사항 (208)
나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다. '임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.' 간혹 계약할 때 이 조항을 문제 삼는 임차인이 있는데, 이는 임대료를 잘 지급하지 않을 경우에 해당하는 것이므로 "월세를 연체하실 건가요?"라고 물으면 당연히 그들은 아니라고 대답한다. 그러면 "월세를 제때 낼 경우 전혀 문제될 것이 없는 사항이니 부담 가지실 필요 없어요"라고 이야기 한다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했었고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.
* 깔고 사는 집에 드는 돈을 줄여라 (228)
개인적으로 저는 살고 있는 집은 그저 부채라고 생각합니다. 살고 있는 집의 가격이 올라도 어차피 주변 아파트 가격도 오르는 것이기에 투자라고 보지 않는 것입니다. 그리고 살고 있는 집에 투자하면 돈이 묶이기 때문에 저는 가급적이면 그 금액을 최소화 하려고 노력합니다. ... 깔고 사는 집에 드는 비용만 줄여도 큰 목돈을 종잣돈으로 마련할 수 있습니다. 물론 전제 조건이 있습니다. 돈보다는 가정의 행복이 가장 으뜸입니다. 부부 모두가 동의하지 않는다면 권하지 않겠습니다.
* 행복의 비밀 : 감사하는 삶 (232)
월세 얼마를 받으면 행복할 줄 알았지만 생각보다 그 행복이 크지 않았습니다. 주변 사람들은 제가 대학에 들어가고 대기업에 입사하고 월세를 많이 받는 것을 부러워했습니다. 하지만 저에게는 그 행복이 그리 오래가지 않았습니다. 일상이 되고, 당연한 것이 되었기 때문입니다. 그리고 깨달았습니다. 행복은 원하는 것을 가지거나 무언가를 이루었을 때 오는 것이 아니라, 현재 내가 가진 것에 감사하는 만족감으로부터 온다는 것을 말이죠. 매일 아침 일어나 우리가 생각해야 할 것은 '내게 무엇이 부족하지? 내가 무엇을 갖고 싶지?'가 아니라, '내가 가진 것이 무엇이지?'입니다.
* 10년 안에 집 30채 마련 프로젝트 (245)
억만 씨는 급여만으로 한 해에 2,500만~3,000만 원 정도를 모았고, 이를 종잣돈으로 활용해 집을 1채씩 매입해가는 방식을 택한 것이다. 그렇게 1년간 모은 급여로는 매년 1채씩 계속 집을 매입하고, 2년 후 앞서 매입한 집의 전세가가 오르면 다시 그 전세금을 재투자하여 1채를 더 매입하는 것이다. 급여로 1채, 전세 상승분으로 1채씩 계속 투자하는 방식이 맞물려 돌아가기 시작하면 다음 그림과 같이 흘러간다.
10년 뒤 집 30호를 갖게 되면, 매도 시 채당 약 3,000만~4,000만 원 정도의 수익만 얻는다 해도 10억 이상을 벌 수 있는 것이다. ... 10년 동안 30채의 부동산을 마련한 억만 씨는 어떻게 했을까? 40대 중반이 된 그는 더 이상 욕심부리지 않고 가진 집 전부를 매도했다. 인생의 목표가 돈이 아니었기 떄문이다. 다만 은퇴를 하게 되면 월급 절벽에 처할 수 있으니 안정적인 노후를 위해 월세가 꾸준히 나오는 대로변 1층 상가를 10억원에 매입했다. 그리고 약 500만 원의 월세를 받게 됐다.
* 전세가는 부동산의 사용가치이다. (247)
투자할 때는 '이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을까?' 혹은 '최악의 경우 얼마까지 손해 보게 될까?'와 같이 최악의 상황을 미리 생각해 보는 자세가 필요하다. 그리고 그런 위험 부담을 최소화하는 방향으로 투자해야 한다. ... 전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다. 해당 아파트를 전세로 얻은 사람은 특별한 투자 의도 없이 그 아파트를 사용하기 위해 5,000만원을 주인에게 맡긴 것이다. 2년간 사용료로 5,000만 원을 맡긴 것이기에 아파트는 그 가격 이하로 떨어지지 않는다.
* 똘똘한 직원(부동산) 고용하는 방법 (249)
부동산에 투자한다는 것은 나 대신 돈을 벌어오는 직원을 고용하는 것과 같다고 이야기했다. 그리고 중요한 것은 능력 있는, 즉 수익을 많이 가져오는 똘똘한 직원을 뽑는 것이다. 그럼, 똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁을 소개하겠다.
첫째. 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라
둘째. 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라
셋째. 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
넷째. 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)
다섯째. 역세권 아파트일 수록 좋다.
여섯째. 소형 평형의 아파트일 수록 좋다.
