[2022-30] 부동산 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? ★★★☆ 권리분석 연습하기

 

* 별점 : ★★★☆
* 한줄평 : 쉬운 물건으로도 수익을 낼 수 있다.
* 적용할 것 : 권리분석 연습하기.

부동산 경매를 할 때 제일 걱정되는 절차는 '권리분석'과 '명도'이다. 혹시 내가 물건에 대한 잘못된 분석을 해서 혹시 손실을 입게 되는 건 아닐까 하는 것이다. 그래서 나같은 초보들이 경매를 시작할 때 주저하게 되는 이유 중 하나가 권리분석이 어렵다는 것이다. 

 

하지만 경매 권리분석은 그렇게 어렵지 않다. 물론 어려운 물건도 분명히 있다. 하지만 초보자가 접근해서 처리할 수 있는 물건도 있다. 말소기준권리 이후에 전입과 확정일자가 이루어진, 그리고 소액 임차인이 거주하고 있지 않은 물건들에만 접근하면 되는 것이다. 이책을 쓴 파이팅팔콘(박희철)님도 이런 물건들을 이용해서 꾸준히 돈을 벌고 성공적인 투자를 이어나가고 있다.

 

이런 '쉬운 물건'들은 아무래도 투자자들이 많이 접근하게 되고, 낙찰가율이 높게 형성된다. 그만큼 안전마진이 적어지는 것이다. 하지만 그렇다고 해서 이 책에서 이야기한 '인수되는 권리'들이 덕지덕지 붙어있는 물건들에 먼저 도전할 수는 없다. 내가 모르는 영역이고, 실수할 가능성이 많은 물건이기 때문이다. 

 

워런 버핏과 찰리 멍거는 장기간 꾸준히 좋은 성과를 내어 지금의 거대한 부를 이루게 되었다. 그들이 매년 주주서한이나 주주총회 때마다 강조하는 것은 '능력범위 안에 머무르라'는 것이었다. 자기가 잘 알지 못하는 것, 실수를 할 여지가 많은 영역에는 절대 투자하지 않는 것이다. 그래서 그런지 버핏은 지루하고 심심한 금융주(뱅크오브아메리카), 식음료주(크래프트하인즈, 코카콜라)등에 투자하였다.

 

경매의 큰 장점 중 하나는 버핏 등 가치투자자들이 강조하는 투자의 원칙이 경매 투자의 절차와 방식에 내재되어있다는 것이다. 즉 '안전마진'을 확보하고, '능력 범위'안에 머무를 수 있고, '플로트'를 활용할 수 있는 투자방식인 것이다. 그래서 우리나라에서 경매로 투자를 시작한 사람들이 부자가 많은 것 같다. 자연스럽게 버핏의 방식으로 투자를 시작해 부를 쌓았기 때문이다.

 

권리분석은 부동산 가치투자의 시작이다. 혹시 인수되는 위험은 없는지 분석하는 방법론의 하나인 것이다. 나도 버핏과 같은 성공한 투자자가 되고 싶다. 그러려면 권리분석을 잘 해야 한다. 최소한의 문제가 없는지 확인하는, 돌다리라도 두드려보고 걸어보는 과정이다. 비록 지금은 초보지만, 꾸준히 노력해서 부동산 경매로 부를 일구어야 겠다.

 

 

* 신중함과 과감함이 중용을 이룰 때 (24)

부동산 경매에 대한 모든 것을 공부하고 투자하려고 한다면 시작도 못 해 보고 포기할 가능성이 높다. 그렇다고 공부를 소홀히 해도 된다는 의미가 아니라 공부 자체가 목적이 되어서는 안 된다는 말이다. 공부는 꾸준히 해야 하는 것이지만, 시기에 맞게 꼭 필요한 수준으로 공부하면서 실제 투자로 이어지도록 해야 한다. 그렇게 한 단계씩 올라가다 보면 언젠가는 법정지상권, 지분, 유치권 등과 같은 특수물건을 다룰 수도 있고, 남들과는 차별화된 수익을 얻을 수도 있을 것이다.

 

* 경매 공부 하는 법 (49)

그렇다면 경매 공부의 올바른 기준과 방향은 어떻게 잡아야 할까? 그 답은 우리보다 앞서 경매 투자로 성공한 사람들로 부터 찾아야 한다. 그들이 직접 공부하고 경험하면서 얻은 성공 노하우를 담은 '책'과 '강의'를 통해 배우고, 같은 길로 향하고 있는 사람들과 '함께' 나아가는 것이야말로 최선의 방법이자 지름길이다.

 

* 권리분석 4단계

1. 말소기준권리 찾기
(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정기입등기, 전세권(경매 신청 또는 배당요구)

2. 인수되는 권리 찾기
배당 요구하지 않은 선순위 전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권

3. 임차인 권리분석
 - 대항력 : 주택의 인도(점유) + 전입신고
 - 우선변제권 : 대항력 + 확정일자 → 전입신고일과 확정일자일이 다른 경우, 더 늦은 날 부터 우선변제권 발생
 - 최우선변제권 : 경매기입등기 전 '대항력' + 소액보증금 + 배당 신청

4. 경매 서류 및 기타 권리 확인
 - 법원 제공하는 각종 서류로 확인 + 매각물건명세서로 최종 확인

 

* 경매실전 4 단계

1. 물건선택
 - 대단지, 내가 잘 아는 곳, 내가 살고 싶은 곳, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 신축, 브랜드
 - 쉬운 물건으로 시작 : 인수되는 권리가 없는 물건 & 명도가 쉬운 물건

2. 온라인조사(손품)
 - 인터넷지도, 거리뷰 확인 : 주변 시설, 편의시설(학교, 마트, 지하철)과의 거리 파악 / 해당 물건 위치 파악(동, 향, 층) 
 - 시세, 실거래가 조회 : 특히 '최저가' 조회 / 
 - 학군 등 기타 정보 파악
 - 온라인 커뮤니티, 블로그 확인

3. 오프라인조사(발품)
 - 동네 한 바퀴 돌아보기
 - 세 곳 이상의 부동산에 문의
 - 체납관리비 알아보기 (알려주지 않을 경우 전체 체납비의 60%)

4. 경매 입찰
 - 입찰가 산정 
투자수익 = 매도가 - 투자비용
투자비용 = 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비용 + 금융비용 + 수리비용 + 기타세금

 

* 물건조사 체크리스트 (175)

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ziRVEvhO0p1KxWZ3QYUy-QUbJnXA9gHuXWsJa84R440/edit?usp=sharing 

물건조사 체크리스트(팔콘)

 

* 성공적인 Exit을 위한 정확한 매도 가격 산정을 위한 질문들  (177)

1. 현재 최저가가 얼마인가요?
2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 얼마인가요?
4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
5. 그 물건이 잘 안팔리는 이유가 무엇인가요?

 

* 대출 가능 금액 기준, 대출 알아보는 방법 (218, 220)

많은 사람들이 경락잔금대출 비율은 낙찰 가격의 약 80%라고 알고 있다. 하지만 물건의 종류, 유찰 횟수, 낙찰 가격 등에 따라 그 비율이 달라질 수 있다. 경락잔금대출 가능 금액의 기준이 되는 것은 기본적으로 감정가와 KB시세, 그리고 낙찰 가격이다. 감정가의 70%, KB시세의 40~70%, 낙찰 가격의 80%를 비교하여 그 중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다.

...

단순히 "대출이 얼마나 나오나요?"라고 질문해서는 안 된다. ... 따라서 다음과 같이 매각 물건과 본인에 대한 자세한 정보를 초함하여 문의해야 좀 더 정확한 답변을 얻을 수 있다.

입찰 전 대출 가능 금액 문의 시 제공해야 할 정보
매각 물건의 종류(사건번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채 현황과 보유 부동산, 원하는 대출 금액

 

* 경매 취하와 취소 (261)

부동산 경매에서 '취하'는 돈을 갚았으니(혹은 돈을 언제까지 갚기로 합의했으니) 경매 진행을 멈춰달라고 요청하는 절차를 말한다. 취하는 경매 신청 채권자만 가능하고, 소유자나 채무자는 신청할 수 없다. 그리고 낙찰자가 매각 대금을 납부하기 전까지만 취하가 가능하다. 중요한 것은 매각 후에 취하를 하려면 낙찰자의 취하 동의서가 필요하다는 점이다. 

 

* 경매와 공매가 동시 진행되는 사건 (285)

경매와 공매가 동시에 진행되어 매각된 물건은 먼저 낙찰 대금을 납부한 쪽이 해당 부동산에 대한 권리를 갖게 되고 다른 쪽의 절차는 중지된다. 이러한 사실을 알고 있는 투자자는 경매 정보를 통해 권리분석을 모두 마치고 경매 낙찰 가격을 주시한다. 그리고 이후에 진행되는 공매에서 그 가격보다 더 낮은 가격에 입찰하는 것이다.

 

* 경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법 (286)

1. 역발상으로 물건을 선택하자
 - 탑층, 저층이라도 단점이 없는 물건들은 경쟁이 약하다.
2. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자.
3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.
5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자
6. 경매 뿐 아니라 공매에도 투자하자.