임대차 3법 개정, 지금 살고 있는 전세(월세)집에서 내년에도 살 수 있을까? (1) 계약갱신청구권

이번 문재인정부는 출범시부터 국정과제로 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 선정한바 있습니다(국정과게 46번 서민이 안심하고 사는 주거환경조성). 그리고 국토교통부 등 관련부처는 지속적으로 학계와 시민단체 등 부동산 정책과 관련된 여러 사회 구성원들의 의견을 들어왔습니다. 그 결과 2020년 7월 31일 본회의에서 주택임대차보호법 개정 법률안이 통과되어서 이른바 임대3법이 시행되었습니다.

이번 글에서는 임대차 3법의 개정 내용을 설명해 드리고, 지금 전세 또는 월세로 살고 있는 분들이 내년에도 전세(월세)집에 살 수 있을지, 그리고 계속해서 현재 거주하는 집에서 살기 위해서 어떻게 해야하는지 알려드리도록 하겠습니다.

1. 주택임대차보호법이란??
2. 임대차 개정 3법 중 계약갱신청구권의 내용은?
1) 임대차 3법, 왜 바꾸어야 했을까?
2) 계약갱신청구권의 도입
계약갱신청구권의 개념
계약갱신청구권의 한계
3) 임대인의 거짓말로 계약갱신을 거부당해 피해를 입었다면?

1. 주택임대차보호법이란??

이 글을 읽는 누리꾼 분들을 포함해서 우리 모두는 어디선가 살아야 합니다. 즉 '집'이라는 것은 안정적인 생활을 위해서 꼭 필요한 것입니다. 이 '집'을 어떤 형태로 살고 있는지에 따라서 우리는 1) 자가, 2) 전세, 3) 월세의 형태로 살고 있습니다.

주택임대차보호법은 자가가 아닌 형태, 즉 전세나 월세의 형태로 다른 사람(집주인)이 소유하고 있는 집에 거주하는 사람들을 보호하기 위해서 제정된 법률입니다. 즉 이 법은 전세나 월세의 형태로 집주인에게 집을 빌려서 살고 있는 사람들이 전세나 월세 기간동안 마음 편히, 다리 쭉 펴고 살 수 있도록 보호하는 법이라고 할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

2. 임대차 개정 3법 중 계약갱신청구권의 내용은?

1) 임대차 3법, 왜 바꾸어야 했을까?

주택임대차보호법이 바뀌기 전에는 전세 또는 월세로 살고 있는 사람은 최장 2년동안만 집주인에게 집을 빌려 살 수 있었습니다. 다만 그 기간이 끝나기 전에 집주인에게 연락을하여 추가로 더 살지, 산다면 전세금이나 월세는 어떻게 해야하는지 협상해야만 했습니다.

문제는 집주인이 집을 빌려 살고있는 사람에 비해 상대적으로 힘이 세다는 데 있었습니다. 집주인이 협상의 주도권을 갖고 있었기 때문입니다. 집주인이 '나가라'고 하면 나가야 했고, 집주인이 '전세금을 올려달라'고 하면 손을 써볼 수도 없이 당할 수 밖에 없었습니다. 즉 집주인은 갑, 세입자는 을이었습니다. 이렇게 되면 집을 빌려살고있는 세입자는 2년마다 메뚜기처럼 이 집 저 집 돌아다니면서 살 수 밖에 없습니다. 주택임대차보호법에서 이야기하고 있는 '국민 주거생활의 안정'이 많이 위태해진 상태였습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 정부와 국회는 주택임대차보호법을 개정한 것입니다. 그럼 이번 시간에는 바뀐 법 중 계약갱신청구권이 무엇인지, 언제 행사할 수 없는지 등을 알아보도록 하겠습니다.

2) 계약갱신청구권의 도입

계약갱신청구권의 개념

계약갱신청구권이 무엇일까요? 계약이라는 것은 사람과 사람이 서로 어떤 행동을 하기로 약속하는 것을 의미합니다. 그리고 갱신이라는 것은 다시 새롭게 한다는 뜻입니다. 아울러 청구권이란 것은 사람이 어떤 사람에게 특정한 행동을 해 줄것을 요구할 수 있는 법적인 힘입니다. 반대로 이 청구권을 사용한 사람이 요구를 받은 경우 그 요구받은 상대방은 이 요구대로 응해주어야 할 의무가 있습니다. 즉 계약갱신청구권은 계약의 양 당사자인 채권자가 채무자에게 계약의 효력이 유지되는 기간을 동일한 기간동안 한번 더 연장해달라고 요구할수 있는 법적인 힘입니다.

이러한 개념을 전제로 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권이 도입되었다는 것은 어떤 의미가 있는걸까요? 예전에는 2년에 한번씩 집주인에게 계약을 갱신할 것인지, 임대료를 인상할 것인지 물어야했습니다. 그러나 이제 법이 개정되어 세입자가 '계약을 한 차례 갱신하겠어요'라고 한다면, 집주인은 거절할 수가 없습니다. 즉, 세입자는 최장 4년을 전세 또는 월세로 지금 살고 있는 집에서 살 수 있는 것입니다.

계약갱신청구권의 한계

그러나 이러한 청구권이 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 크게 1) 시간적인 제약과 2) 횟수적인 제약, 3) 소유자 실거주의 제약이 있습니다.

계약만료 6개월전부터 1개월(또는 2개월 전) / 출처 www.publicdomainpictures.net

첫째로 시간적인 제약으로는 임대차 기간이 끝나기 전 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다. 예를 들어서 세입자 갑돌이는 2018.11.1부터 을순이로부터 집을 전세로 빌려 살고 있습니다. 법이 바뀌기 전에는 갑돌이는 을순이에게 연락하여 전세계약을 연장할 것인지, 전세금을 올려야 하는지 협상해야했습니다. 그러나 이제는 법이 바뀌어 갑돌이는 을순이에게 '저 한 번 더 전세로 살게요'라고 이야기할 수 있습니다. 다만 이 이야기를 전세계약이 끝나기 6개월 전인 2020.5.1.부터 2020.9.30. 사이에 해야 하는 것입니다.
※ 만약 전세(월세) 계약을 2020년 12월 10일 이후에 새롭게 체결하시거나, 갱신되는 시점이 그 이후라면 2개월 이전에 청구권을 행사하셔야 합니다.(2020.5.1 ~ 2020. 8.31.)

둘째로 횟수적인 제약입니다. 위 사례에서 갑돌이는 무제한적으로 청구권을 행사할 수 있는 것이 아닙니다. 최초 1회만 할 수 있는 것입니다. 만약 그렇지 않다면 집주인 을순이는 무제한적으로 갑돌이에게만 임대를 주어야 하는 지나친 제약이 있기 때문입니다.

셋째로, 소유자 실거주시 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 예를 들어 갑돌이가 위에서 말한 기간 사이에 을순이에게 '나 한번 더 살게요' 라고 이야기 했어도, 을순이가 '아 이거 어쩌죠 제가 이제 거기 들어가서 살아야 하거든요'라고 이야기한다면 어떻게 될까요? 더이상 갑돌이는 지금 살고있는 전세집(월세집)에서 살 수 없습니다. 왜냐하면 을순이가 그 집의 실제 집주인이고 소유권을 가지고 있기 때문입니다. 전세계약은 그 전세계약의 기간 동안만 힘이 있는 것이고, 그 기간이 끝나면 다시 원래 집주인인 을순이가 집을 갖고 이용하고, 팔 수 있는(취득,사용,수익,처분) 권리를 갖게 되기 때문입니다.

추가로 아래의 사유로도 집주인은 계약 갱신을 거절할 수 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.

규정(개정 주임법 제6조의3제1항)	CASE
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용ㆍ수익하게 한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	-
임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	-
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

3) 거짓말로 계약갱신을 거부당해 피해를 입었다면?

만약 집주인 을순이가 세입자 갑돌이에게 자기가 실제로 살 것이기 때문에 나가달라고 했는데도 실제로는 병민이에게 집을 전세(또는 월세)로 줬다면 어떻게 될까요? 즉 을순이는 병민이에게 집을 빌려주기 위해서 거짓말로 갑돌이를 내보낸 것입니다. 개정 법률은 아래와 같은 기존 세입자 구제방안을 마련해 놓고 있습니다. 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 한 것입니다.

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환,법정 전환율4%적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액